今回は地方の物件に不動産投資を行う際に、物件を購入する時どのようなポイントに着目しているかということを解説していきたいと思います。
都心の物件と比べて地方の物件は利回りが良く、特にアパートは不動産事業規模を大きくして行きやすいタイプの物件だと言えるでしょう。
物件価格と利回り
まずは物件価格と利回りから物件を絞り込んでいきます。
とにかく最初はここが一番重要となるでしょう。
地方の物件の場合は利回りが15%以上あるものも多く、中には30%近く利回りがあるものもあります。
ただあまりにも利回りが高すぎる物件というのは何か問題を抱えていることも多いので、20%ぐらいの利回りのものだとねらい目かなと感じます。
30%近く利回りがあるものは、賃貸経営がうまく回っておらず、破格で物件を売却するしかないという状況になってしまっているものが多いです。
どんなに安く手に入れることができたとしても物件の空室が埋まらなければ意味がありません。
利回りが高ければ高いほど良いというわけでもないのが難しいところですよね。
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売却理由
可能であれば売却理由についても聞いておくと良いと思います。
相続の関係で売ることになっただとか、早急に現金が欲しくてなるべく早く物件を売りたいと考えている、というような状況の場合はかなりねらい目です。
相続の場合は不動産関係のことをあまりよく知らずに、「とにかく売れればいい」と考えている売主が多いので指値交渉で大幅に値段を下げることができる可能性が高いです。
早急に現金がほしいという場合も同じで、買い手が見つかればある程度値引きをしてもいいからなるべく早く売りたい、というケースが多いです。
こういった売却理由で売却をしようとしている物件であれば買いだと思います。
ただ物件が売りに出されてから買い手が見つかるまでのスピードが速いことが多いので熾烈な争いになることもあります。
スピード勝負と思った方が良いでしょう。
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駐車場がついているか
地方物件の場合は駐車場がついているかどうかというのも見るべきポイントです。
駐車場がついているかどうかは入居率に大きな影響を及ぼします。
地方の場合は車移動が当たり前ですからね。
入居者側も駐車場付き物件って条件を出してくることが多いので駐車場が付いていない物件だと不動産業者も物件を紹介しにくいです。
どんなに力を入れられている物件だとしても駐車場がないということで紹介してもらいなくなってしまうので、駐車場がきちんと付いている物件を選ぶか、駐車場が付いていない物件なのであれば近くの土地を購入して駐車場にするなどの工夫が必要です。
修繕にどれくらい費用がかかりそうか
物件情報が出た時は物件の内観と外観の写真を見るくらいしかできないかと思いますが、それを見てだいたい修繕にどれくらい費用がかかりそうかということを考えてみます。
写真だけで判断するのは難しいかもしれませんが「外壁をやった方がいいか」「クロスや床の張替えは必要か？」といったところは判断することができるでしょう。
相続物件の場合は前のオーナーさんがしっかり物件お手入れしていることも多く、ほとんど修繕が要らないような状態のものを購入することができる場合もあります。
前オーナーがどれぐらい力を入れてやっていたのかというのも大体に写真を見ればわかるでしょう。
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築年数と造り
築年数と造りにも着目します。
築年数を見れば旧耐震構造か新耐震構造かということも分かりますし、これからすぐに大規模修繕が必要かどうかということもある程度は予測することができるでしょう。
木造なのか鉄骨造なのかということも確認しておくことで耐用年数や融資のひきやすさなども多少予測することができます。
また物件の外観写真を見れば建物の形が分かるので災害に強い家かどうかということもある程度判断することができます。
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周辺施設
物件をグーグルマップで探してみて周辺施設に何があるかを調べてみましょう。
時間があればストリートビューなどを使って周辺をオンラインで散歩してみると、どのような雰囲気の場所なのかということを知ることができます。
嫌悪施設と呼ばれるお墓や夜のお店などは物件情報には書かれていませんので、物件の周りにどのような施設があるのかということは現地を見ることでしか分かりません。
しかし地方の場合はその物件を見に行くのも大変な場合もありますのでストリートビューが大活躍します。
もちろん実際に物件を購入するという段階になる前に一度現地を見ておいた方が良いとは思います。
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賃貸募集掲載期間
可能であれば過去の賃貸募集の掲載期間も調べてみましょう。
賃貸募集の掲載期間が短ければ短いほど入居者が早く決まっている物件だということです。
実際に入居大募集した時に早く決まる物件なのであれば経営もしやすいですよね。
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