不動産投資をする時に必ず考えなくてはいけないのが、所有している不動産をいくらで売却するか、ということです。
できれば不動産を購入する段階で、「何年所有して売却価格はこれくらいで売却したい」とイメージできていると良いですね。
不動産投資初心者の方は、不動産を売却する段階になっていくつかの業者に査定に出してみて、その査定結果に割とばらつきがあり、戸惑ってしまう、ということも多いかと思います。
なるべく高く不動産を売却したいと誰もが考えるでしょうから、査定結果が高いところに任せればいいのでは？と思うかもしれません。
しかし査定はあくまで査定。
高い査定金額を出してくれた業者でも、その値段で売却できるとは限りません。
それどころか、相場からかけ離れた金額を出してくるような業者は逆に怪しいです。
だからこそ、自分の中で大体この金額、というようなイメージがあったほうが検討しやすいんですね。
ではその売却価格はどのように決めれば良いのでしょうか？
適正な価格とは
不動産売却時になるべく適正価格に沿って売却価格を決めるのが望ましいですが、この適正価格というのはそもそもどのような価格なのでしょうか。
一般的には3か月程度で売れる価格が適正価格と言われています。
3ヶ月程度で売れるというのは売却活動の開始から売買契約の締結までの日数を3ヶ月としています。
実際には指値などが入ったりして契約条件の交渉がありますから、それらを踏まえて3ヶ月ということになります。
指値が入るのはかなり一般的で、売り出し価格と成約価格が異なるというケースは多いです。
マンションの場合は指値で割引になる金額の幅は少ないのですが、戸建ての場合は平均すると約800万円程度ほど売り出し価格から成約金額が安くなっています。
マンションに比べると戸建ての方が売却価格を決めるのは難しいと言えるでしょう。
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再調達価格
では実際に物件売却価格を決めるときに参考にしたい価格を紹介していきたいと思います。
まずは再調達価格。
再調達価格とは建築物を再現する時にどれくらいのお金がかかるかということを示したものです。
例えば建物が火事で全焼してしまった場合消失したものと同一の価値のものを再現するのに必要な費用はいくらか、ということが再調達価格ということです。
各構造別に基準単価というものが設定されています。
- 鉄筋コンクリート（RC）…20万円/㎡
- 重量鉄骨（S）…18万円/㎡
- 木造…15万円/㎡
- 軽量鉄骨…15万円/㎡
ただしこの価格は目安になります。
実際の売却価格や建築価格とは異なることがありますのであくまで目安として考えられる金額ということで計算してみることができるものです。
関連記事：不動産を売却する前にリフォームした方が高く売れるの？
取引事例
売却価格を決める時に一緒に参考したいのが国土交通省が公開している土地総合情報システムに掲載されている各地域で行われた取引の情報です。
売却したいと考えている物件があるエリアで、実際に売買取引を行った人からのアンケートによりデータが記載されていますので簡単に情報を得ることができます。
実際に取引されている金額がわかればそこから乖離しない金額を導き出すのも難しくないでしょう。
また、構造や間取り築年数などが見ている物件の取引価格を参考になります。
こういった具体的な物件の取引事例というのはレインズと呼ばれるのみが見ることができるポータルサイトに掲載されているので、
できれば、査定をお願いした不動産業者などとやり取りをして実際の取引価格も教えてもらえると良いです。
そういったやり取りがしやすい業者を選ぶ必要性がありますね。
売却期限や売り出し価格の下限を決めておく
不動産を売却する場合は
- いつまでに売却をしたいのか
- 売り出し価格は最低でもこの価格
ということをあらかじめ決めておくことをお勧めします。
売却活動を開始した時に問い合わせが少なかったりなかなか物件が売れないとなると値段を下げざるを得なくなると思いますが、
気持ちが焦ってしまって大幅な値下げをしてしまうということもよくあることです。
しかし不動産投資として利益を出すことを考えるのであれば損益分岐点を自分の中で考えておかなくてはいけません。
これは不動産を売却する時だけでなくどのような局面でも言えることですが、最低価格というのは常に自分の中で意識を持っておいた方が良いです。
あらかじめ期間と最低価格を決めておき、計画性をもっておけば感情的に動いてしまうということも少なくなるでしょう。
また不動産の売却においては値引きをされるのが一般的ですので、それを踏まえて価格付けをすると良いと思います。
いくらで出しておいて指値をされて最終的にいくらになればいいというようなイメージを持っておきましょう。
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