不動産広告を見ていると、たまに「私道負担」という言葉が書かれていることがあります。
この私道負担とは一体どういう意味で、その不動産を購入した場合どんなトラブルが予想されるのでしょうか？
私道と公道の違い
まずは私道と公道という道の種類についてです。
多くの道路は国や地方自治体が管理している公道なのですが、それに対して個人や法人が所有している道路のことを私道と言います。
公道の場合は道路の整備なども国や地方自治体が行います。
それに対して私道の場合は所有者が整備を行いますし、通行の許可の権限も所有者が持っています。
地主が単独で所有している私道もありますが、中には近隣住民が一定の負担割合で共有している、という場合もあり、複雑なんですね。
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私道負担とは
不動産の広告の中で私道負担と書かれている場合は、
その不動産の敷地内に私道部分が含まれている、ということを表しています。
中でも多いのは、接道義務を果たすために道路を広げる、というやり方のもので、
敷地の一部を私道（道路）とすることで道路の道幅を広げるやり方です。
日本では、建築基準法で、建築物の敷地は幅員（ふくいん。道路の幅）が4m以上の道路に2m以上接しなければならないと定められています。
これを接道義務（せつどうぎむ）と言うんですね。
これは接道義務という法律自体があとからできたためです。
古い建物が建ち並ぶような地域だと、道の幅が狭く、道も入り組んだようなところがよくあると思います。
ですがそういう道だと救急車両が通れないため、何かしらの緊急時に対応が遅れてしまう、という問題がありました。
そのため接道義務が作られ、ある程度の道幅のある道路に面しているお家じゃないと建てちゃいけません、という法律になったのです。
それを守るために、元々の道が狭いから、自分の敷地の一部を道路として提供する、というのが私道負担でよくあるパターン、というわけですね。
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私道負担のある不動産、どんなトラブルがある？
私道負担のある不動産は安く購入できるものもあり、魅力的に映るかもしれません。
ですが私道負担があることによって、思わぬトラブルが発生する場合もあります。
不動産投資家が気をつけるべき私道負担有の物件で予想されるトラブルを紹介したいと思います。
道路や水道などの整備ができない
行動の道路整備や上下水道の整備は各自治体で行ってくれますが、
私道の場合は私道所有者の許可を得ないと私道が所有している土地の配管や整備などの維持管理を行うことはできません。
例えば水道管が老朽化していても、私道所有者以外の人が勝手に水道管や道路を修繕したりすることはできないんですね。
これはかなりの問題で、水道が使えなくなるとお部屋を貸すことが難しくなりますし、修繕しようにも許可がいるし、許可を得ても莫大な金額がかかるし…と八方塞がり状態になります。
私も以前所有していた物件が、浄化槽を使っていたのですが、これが古くなってしまっていてお部屋によっては、たまに水が出ない、なんてこともあり、
それを修繕しようにも公道の水道の配管とはサイズが合わず、建物からずっと離れたところから直接引っ張ってこないと修繕ができない、というような建物がありました。（こちらの建物は私道は関係なかったのですが…）
運良く取り返しのつかない水道トラブルが発生する前に売却することができましたが、
それを修繕しなくてはならないとなったら数百万円、下手したらもっとお金がかかっていた可能性がありました。
やはり国や自治体が道路や水道を管理してくれているというのはすごいことで、これを個人でなんとかしようとするととても大変なのです。
水道管についてはどうしても老朽化するものではありますので、私道部分に水道管があったりするとかなりリスクの高い投資になるかと思います。
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売却が難しくなる
私道負担のある不動産の場合は、それだけリスクも高くなるので、不動産を安く購入することができる場合があります。
ですが、それは自分が売却する時も同じですね。
安くしないと売れない、ということになりかねないわけです。
特に私道のみにしか面していない土地ですね。
この場合はかなり相場額が低くなってしまいます。
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何をするにも私道所有者の承諾が必要
修繕だけでなく、何をするにしても私道は所有者の承諾が必要になってきます。
私道を通るにも通行承諾書が必要になることもあります。
所有者との関係が悪くなると通行を拒否されることもあるでしょう。
自動車の通行は認めないだとか、通行料を請求される、というようなケースも聞いたことがあります。
このようなリスクをはらんでいると考えると、特に不動産投資初心者の方にはなかなかおすすめすることができないのが私道負担有の不動産ですね。
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