先日いつもお世話になっている不動産管理会社の担当の方から電話がかかってきました。
〇〇の物件なんですが、階段が腐食してしまっていて危険なので、入居者の方が修繕して欲しいとおっしゃってます…！見積もりとしては60万円くらいなんですが…
資料として送っていただいた写真がこんな感じ…
今回は入居者さんからのご要望で、修繕をしてほしい、と言われている状況でした。
しかし階段の修繕で60万円。
ちょっと高いですね…なかなか厳しいです。
とお伝えしたところ、
階段下部だけで約40万円、上部と一緒にやっていただけるなら60万円、という感じでどうでしょうか？
とご提案いただきました。
なかなかの大金だったので、さすがにちょっと即決できないな、と思い、
すみません、一旦考えさせてください…！
30分くらいしたらまたご連絡致します！
と言って、一旦電話を切ってから冷静に一人で考える時間を作りました。
不動産投資においてはなんでも即断即決が求められますが、
やはり一旦冷静になって考えてみる、ということはとても重要だと思っています。
この時に改めて考えたことを書いていきます。
修繕をして回収できるのか？
修繕をする時にやはりこれは一番に考えることです。とてもシンプルですよね。
この物件は築年数が確か45年くらいの一戸建ての物件で、現在の入居者さんのご家族の方とこれから一緒に住むため、自費でお部屋の中にも手すりを付ける工事をしたいというご相談をいただいていました。（もちろんOKしています）
ご家族はご高齢なのか、バリアフリー化したいというお話でした。
それがきっかけで、今回階段の修繕も希望されたのかな、という感じです。
家賃は5万円程度。
自費でバリアフリーにするために手すりを付けるとのことだったので、流石に1年以内に退去がある、ということは考えにくいです。
そう考えると、1年住んでいただければ修繕費用を回収できる、と思い、今回は全て合わせて60万円、という修繕費でお願いすることにしました。
お待たせしてしまってすみません、やはり60万円の方で、全部お願い致します！
わかりました！
戸建ての物件は修繕費用もものすごく高くなる、ということはあまりありませんが、
それでもその修繕をして本当に修繕費用分が回収できるのか、ということをしっかり考えるようにしています。
修繕費用が莫大にならずとも、そもそも家賃で回収できる金額が低いですからね。
回収が期待できないのであれば修繕しないこともよくあります。
修繕をしたところで、入居者がすぐに退去してしまうような物件であればあまり意味がありません。
こういった階段というのは築45年程度になってくると、そこまで外観などに大きく影響を与えるものではないですし、これによって資産価値が大きく変わることもありませんからね。
築古になると建物にはほとんど価値がありませんので笑
シンプルに回収できるかどうか、を考えると良いと思います。
関連記事：アパートの外壁塗装の修繕費は数百万円！？修繕をするかどうかの見極め
何かあった時の損害賠償が大きくなる
今回は階段の修繕、というのも修繕をお願いする大きな理由の一つになりました。
もしこのタイミングで修繕をしなかったとして、この錆び付いて穴があいている階段がもし抜けるなどし、入居者が怪我をしてしまったら…
そういった「他人に怪我をさせる」というトラブルでは、損害賠償金がとんでもない金額になることがあります。
特にご高齢のご家族が今後一緒に住まわれるということだったら、やはりそこが心配になりますね。
修繕が必要なタイミング（それを指摘されたタイミング）で修繕をしないことによって、よりリスクが上がる部分もあるでしょう。
画像を見ると流石にこれは修繕した方がいいな…となりますね。
上部もまとめてやってしまった方が安いですし、何より全て修繕した方が、リスクが低いと判断しました。
入居者に何かあってからは遅いですからね。
修繕すべきところを修繕しないままに起こってしまった事故に関しては、さすがに保険も使いにくいと思います。
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迅速な判断は必要だけど、冷静に
不動産投資においてはなんでも早い方がいいです。
特にレスポンス。
いつも電話に出られるようにしておく、すぐにメールは返す。
今目の前にお客様がいて、その方と交渉中、というタイミングでお電話をもらうこともあります。
ですが修繕など、お金がかかる場面においては冷静に判断することが大切。
一度お電話を切って、しっかり考えてから折り返す、というのはおすすめです。
30分程度なら即決したにも等しい、と思っています笑
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