投資用にマンションを購入したけど、何かしらの理由で売却したい、となることもありますよね。
例えば、
実際に投資を始めてみたら、思っていたほど収益を上げられなかった。不動産のまま所有し続けるのは怖い…
現金が急遽必要になった！不動産をなるべく早く売って現金が欲しい！
他に投資したいものが見つかった！
というようなケースです。
しかしローンを組んでマンションを購入しており、まだ返済が残っている場合は、
ローンの残債があっても売却できるのかな？
と不安になると思います。
売却ができないこともないのですが、売却活動をする前に確認しておきたいポイントもありますので、解説していきたいと思います。
売却して残債を完済できるのか？が肝
投資用マンションを売却することによって残債を完済することができるのかどうか、というところが肝心です。
- ローン残債を売却金額で返済できる場合
- ローン残債が売却金額では返済しきれない場合
で行動が変わってくるでしょう。
ローン残債が残っている不動産の売却は、
不動産に設定されている抵当権の抹消が必要になります。
抵当権というのはローンを組む際に、銀行から設定されるもので、もしローンの返済ができなかった時に強制的にこの不動産を取り上げてローンの返済に当てますよ、という権利の設定です。
その不動産を他人へ売却するので、抵当権を抹消した上で不動産を売却しなきゃいけないんですね。
つまりローンが残っている不動産は残債が返せなければ売却することができません。
ローン残債を売却金額で返済できる場合
投資用マンションを売却するにあたって、その売却価格（成約価格）が残債を上回る場合、
売却して得たお金の中からローンを一括返済する形で売却ができます。
これなら特に問題はないですね。
ローン残債が売却金額では返済しきれない場合
思っていたよりも不動産が高く売れず、残債が残ってしまうケースがあります。
ローン残債よりも低い金額でしか不動産が売れなかったら…
- 不足金を用意する
- 売却タイミングを先送りにする
の2択しかありません。
ローン残債がある不動産に関しては必ず抵当権の抹消をしないと不動産を別の人に渡すことができないので、
不足分は自分で補ってでも完済しなくてはいけません。
売却価格で返済ができない場合は、そのタイミングで売却せず、しばらくローン返済を続けて、
残債がもう少し少なくなったタイミングで売却する、といったやり方しかありません。
経年劣化があるので不動産は年々価格が下がっていくものですが、それでも土地の価値は急激に下がることはあまりないので、ある程度落ち切ればそれ以上値段が下がっていくことはあまりないです。（管理をしっかりしている不動産の場合に限りますが…）
ローンの残債と売却価格が同じくらいになるタイミングは必ずきますので、そのタイミングまで頑張って返済を続けるしかないでしょう。
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ローン返済は引き渡しと同日
ローン残債は返済ができないと投資用マンションを売却できないということが分かりましたが、
では、実際に残債の返済はどのタイミングで行うのでしょうか？
残債の返済は物件の引き渡しと同日に行います。
売却の流れを書いてみると以下のような流れです。
- 価格査定
- 媒介契約の締結
- 売却活動の開始
- 契約条件交渉
- 売買契約の締結
- 引き渡し、残代金受領、ローン返済
通常は引き渡しの時に手付金を除いた残代金を受領して売却は終了ですが、
ローンが残っている物件では、引き渡し時に売主側の銀行担当者も同席します。
そして、銀行がローンの返済を確認した後に設定されていた抵当権が抹消されるんですね。
このため、残債がある投資用マンションを売却する際は、事前に銀行に不動産を売却することを伝えておかなくてはいけません。
また、ローンの残債は一括で繰り上げ返済をすることになるので、銀行には繰り上げ返済手数料の支払いが必要になります。
支払い手数料は金融機関によって異なりますが、5,000円〜10,000円程度になることが多いです。
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投資用マンション売却には費用がかかる
投資用マンションを売却する時に気をつけたいのが、売却する際にかかってくる諸費用です。
売却価格をそのままローンの返済に充てることはできず、色々費用がかかるものがあるので注意しましょう。
投資用マンションの売却で発生する費用は、以下のようなものです。
- 仲介手数料…400万円超えの物件は取引額の3%+6万円
- 印紙税…取引額が1,000万円超え5,000万円以下なら1万円、5000万円超え1億円以下なら3万円
- 登録免許税…抵当権抹消の登録免許税は不動産1つにつき1,000円。マンションの場合は土地と建物でそれぞれかかるので2,000円。
- 司法書士費用…抵当権抹消登記の依頼で1.5万円程度
- 金融機関への繰上げ返済手数料…5,000円〜1万円程度
大体合計すると売却代金の3.5%〜4%程度になることが多いです。
また、不動産を購入した時よりも高い金額で売れた場合は、売却益にかかってくる税金もあります。
これらの金額を差し引いた上で残債が返済できるのか、ということを計算してみましょう。
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