先日、所有している不動産の見直しを行っていまして、
地方で所有している2つの戸建てを売却しようと思い、管理をお願いしている不動産会社に見積もりをお願いしました。
そしてその時に、「仲介手数料は18万円になります」という返答をいただいたんですね。
私の中では物件を売却する時の手数料は売却価格が低くて手数料が高くなる場合でも「物件価格の5%」、というイメージだったので、「何かの間違いかな？」と最初は思ってしまったのです。
なんとですね、
私が情報を追えていなかったのですが、2018年1月1日から仲介手数料の両立が改正されていました。
物件売買価格が400万円以下の場合は、売主から最大18万円受け取ることができる、という内容に変更になったのです。
今回はこの件について、私自身も掘り下げて少し調べてみましたので、内容をまとめておきたいと思います。
何がどう変わったのか
今までは物件を売却する時の手数料は、
- 売買価格（税込）が200万円以下の場合…5%
- 売買価格（税込）が201万円以上400万円以下の場合…4%+2万円
- 売買価格（税込）が401万円以上の場合…3%+6万円
というように、売買価格によって変動するように設定されていました。
この手数料が今回、空き家問題解消のために引き上げられました。
要は、200万円以下の物件でも5%しか手数料を取れないようだと、不動産会社の利益が少なく、取り扱うのが難しくなってきているというところを解消するための手数料の引き上げ、ということですね。
手数料を取れるのは売主からのみで、買主は今まで通りで変わりありません。
確かに私がお付き合いのある不動産業者でも「戸建ての管理は新規では受け付けない」というところが実際に出てきているのです。
どうしても不動産業者からすると中古の戸建ては管理も売買も手間ばかりかかって、利益にならない、というところがネックなのでしょう。
空き家の流通を促進させるためにも、業者になるべく中古戸建てを扱ってもらえるようにしたい、というのが狙いなのでしょうね。
以下全日本不動産協会東京都本部HPより抜粋した文章です。
低廉な空き家等の売買・交換の媒介等に際し、通常の売買の媒介等と比較して現地調査等の費用を要するものについては、現行の報酬上限額に加えて、当該現地調査等に要する費用相当額を合計した金額18万円（消費税相当額を含まない。）を上限に受領できるとされております。なお、当該現地調査等に要する費用相当額は、媒介契約の締結に際し、予め報酬額について空き家等の売主等である依頼者に対して説明し、両者間で合意する必要があるとされております。
これからはますます売却時のことを考えて物件を購入しなくてはいけない
幸いにも、今回所有していた物件はそもそもの購入価格が安く、
2戸で100万円程度のものでした。
売却価格は40万円程度になってしまうという見積もりで、そこに手数料が18万円。
なかなかシビアな数字ですよね。
ただ、こちらは築古のかなり良い物件で、利回りが100%でした。
しかも戸建てで、以前からずっとご入居いただいている方がいらっしゃったので、大きな修繕が発生しない限りは利益が2年目から出続けるという、かなり条件の良い物件だったのです。
今回のように手数料が急にグッと上がってしまって、
さらに売却時に価格が6割減となっているわけですが、それでもプラスになっています。
このケースはラッキーでしたが、
こういった築古の戸建てなど、小規模なところから投資を始めようとしている方は、
この法改正は絶対に意識しておかなくてはいけないことだな、と感じました。
不動産投資では購入することだけに目が行きがちですが、どれくらいの期間所有して、どれくらいの金額で売却できそうか、ということは購入前から考えなくてはいけないことですね。
基本的に今後は400万円以下の物件の場合は売却するときに仲介手数料が18万円かかる、というのを念頭に置いて、物件を選んでいく必要があるかと思います。
その他費用が請求される場合がある？
規模の小さい物件に関して、売却時の手数料がグッと上がってしまったことになりますが、
それ以外にも不動産業者から不動産売却時に請求がくることがあります。
具体的に言うと、広告費ですね。
遠隔地での購入希望者が出てきた場合は出張旅費がかかったりすると、不動産会社は仲介手数料とは別に請求をする必要があります。
今のところ18万円の中にこれが含まれているのかどうか、ということは事例が出ていないのでわかりません。
ただ可能性としてはそういう可能性もある、ということは理解しておきたいところです。
とはいえ、仲介手数料の上限が18万円になる、というのは媒介契約時に売主へ説明し、合意を得る必要がある、とされていますので、
事前に必ずそういった説明はしてもらえるはずです。
なかなか扱いにくい物件をお願いするわけですから、金額が高くなりオーナーも大変ではあるものの、仲介業者さんとは引き続き良いお付き合いができるよう、穏便に進められると良いですね。
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