- 管理会社が頼んだ仕事をしっかりやってくれない
- どうも入居付けに積極的じゃない
- 担当者が合わない
といった場合に、管理会社を変更する、というオーナーもいます。
実際に管理会社を変更した経験もあるのですが、もちろん管理会社を変更するというのはそれなりに労力が要りますし、リスクもあります。
だからこそ、最終手段というか、それまでにできうる限りのことはした方が良いとは思います。
ただ、それでもどうしても管理会社を変更したい場合は、変更してみることも視野には入れて良いでしょう。
今回は管理会社を変更する際のやり方や、注意点などを解説したいと思います。
管理業務は引き継ぎが必要
まず前提として、管理業務は引き継ぎ作業が必須になります。
現在入居している方の入居者情報などは管理会社が全て持っていますので、それを新しい管理会社の方に引き継いでもらわなくてはいけません。
それをきちんと行なってもらうためにも、
勝手に縁を切って新しい管理会社に管理をお願いして…ということはできません。引き継ぎまではしっかりやってもらわないと困るからです。
オーナー側にもいろいろな不満があって管理会社を変更するのだと思いますが、まずは今お願いしている管理会社さんとしっかり話し合いをすること。
そして改善して欲しいと思っている部分に関してしっかりと内容を伝えて改善してもらえるようお願いすること。
それを複数回行っても全く改善されない、というところで初めて管理会社の変更を考えるようにしましょう。
どんな管理会社でも完璧、というのはなかなか難しいと思います。相性もありますしね。
許容範囲を超える、我慢できないミスや不満があるのであれば、管理会社を変更する、というようにしましょう。許容範囲内なのであれば、むしろ管理会社は変更しない方が良い、ということもあります。
まずは感情的にならず、冷静に話し合いをすることが大切です。
関連記事：不動産オーナーの管理会社との付き合い方
管理会社変更手順
いろいろ試してみたけどやっぱりダメだった…となったら管理会社変更に向けて具体的に動いていきましょう。
契約書の確認
まずは現在お願いしている管理会社と結んでいる管理委託契約書の内容を確認するところから始めます。
解約予告などの設定がされている場合は、すぐに管理移管ができません。
設定されている場合は3ヶ月のことが多いかと思います。
なんでもそうですが、契約を変える時は手元にある契約書を確認することが一番大切です。
移管先を探す
新しくお願いする管理会社を探しましょう。
現状自分が抱いている不満を解決してくれるだろう移管先を探す必要があります。
管理会社を変更するのはそれなりに労力もかかりますし、変更してばかりだと業界内で面倒な大家さん、と思われてしまう可能性もあります。
なので、複数社の話を聞いて、資料なども取り寄せて、本当にその移管先で大丈夫か、ということを入念に調べて変更した方が良いでしょう。
ちなみに私は店舗数が多いという理由を決め手に管理会社を変更しました。
店舗が多いことで賃貸的にも売買的にも強いだろうなと思える管理会社への変更をしたんですね。
これからも不動産事業を拡大していくことを考えた時に必要な要素だと思いました。
解約通知をする
解約予告などに注意した上で、今お願いしている管理会社に解約する旨を伝えます。
ここも落ち着いて話ができるといいですね。
できれば、今までお世話になったお礼も伝えられると良いかと思います。狭い業界ですからね。
新しい管理会社との契約
今お願いしている管理会社から解約通知があったのちに、新しい管理会社と管理委託契約を締結します。
現在の管理会社から新しい管理会社へ、しっかりと引き継ぎ作業を行ってもらいます。
管理会社が預かっている敷金などの引き継ぎもきちんとしてもらいましょう。
管理会社変更時の注意点
ここからは管理会社を変更する際の注意点を紹介していきます。
入居者への通知
管理会社を変更する時は入居者への通知も行います。
家賃回収を新しい管理会社に行ってもらう場合、振り込み口座の通知なども行わなくてはいけません。
トラブルが起こりやすい部分でもありますし、家賃滞納につながることもあるので、慎重に進めていきたいところです。
保証会社が契約終了になる場合がある
保証会社を利用している場合、管理会社が変更となることによって契約が終了する場合がありますので確認が必要です。
契約終了となる場合は、新しい保証会社との契約も考えましょう。
管理会社の変更をする時に一番リスクとなるのは引き継ぎがうまくいかないかもしれない、というところです。
なるべく穏便に管理会社の変更ができるよう、冷静に話し合いを進めていくことが一番大切です。
また、契約書などの重要書類は必ず管理をしっかりと行って、いつでも手元に用意できるようにしておきましょう。
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