不動産を購入する時は色々なポイントを見たいですが、利回りなどで判断していていくつかの物件に絞りきれた時に、いよいよを購入するかどうかを検討する段階できちんと見ておきたいのがレントロールと呼ばれる資料です。
このレントロールとはどのようなものなのでしょうか？解説していきたいと思います。
レントロールとは
レントロールとは家賃表のことです。
その物件の部屋ごとにいくらの家賃設定で入居者と契約をしているかということが一目で分かります。
ただこのレントロールですが、嘘の情報が書かれていることも多く、そういったところまで法整備などもされていないのでかなり自由な内容になってしまっています。
つい最近も地方物件を購入しようか検討していたのですが、全て手書きで書かれたレントロールが送られてきて、読み解けない情報もいろいろありました。
随分前になりますが購入を検討した物件のレントロールが全て嘘だったということもあります。
むしろ正しいレントロールをもらえることのほうが少ないと思って、もらった資料の中でどのように読み解いていくかということを鍛えていった方が良いでしょう。
具体的にどのようなことが書かれているのかと言うと、
- 家賃の金額
- 共益費
- 敷金
- 契約日
- 契約期間
- 確認の属性
などです。
ほとんどの場合が不動産仲介会社から物件概要書と同じタイミングでもらうことができますが、中にはレントロールが資料としてついていない場合もありますので、レントロールが含まれていない場合は「レントロールはもらえませんか？」と催促してみましょう。
物件を高く売るために色々な細工がしてあることがありますので鵜呑みにせずにしっかりと読み解いていくことが必要です。
レントロールでチェックしたいポイント
同時期にたくさん契約されてないか？
同じ時期に複数の部屋の契約がされている場合は要注意です。
物件を高く売るために親族や友人知人などに物件を契約してもらうオーナーなどもいます。
もちろん空室率が低い物件であれば高く売ることができる可能性が高いので、そのように見せるためにこのような細工がしてあるわけです。
例えば学生向けの物件で、入学時期に複数の入居者と契約をしているというのだったら分かりますが、理由が分からない同時期の複数契約には注意が必要です。
空室募集の家賃設定は適性か？
空室になっている部屋の募集家賃を確認して、その家賃が適正かどうかということも考えてみましょう。
これを高めに設定していて物件の満室時利回りをよく見せようとしているものが多いです。
同じ階の同じ間取りの部屋と家賃が釣り合っているかということも見てみると良いでしょう。
また賃貸物件の検索サイトなどを見て近隣エリアの家賃相場も確認するようにすると良いです。
関連記事：家賃設定をする時にオーナーが考えること
同じ会社で複数の契約がされていないか？
法人による一括借り上げなどもよくあります。
社員寮として利用しているなどの理由なので、嘘ではないこともありますが、一斉に退去してしまうという可能性がありますのでその場合家賃収入がゼロになるリスクがあります。
オーナーが代わる事によって社員寮としての契約もそこで終了するという可能性もありますので、どういった契約内容なのか、契約をしている法人がオーナーと関係があるのかどうかも調べておきたいところです。
本当に住んでいるか？
レントロールには確かに契約が書いてあったのに、実際には人が住んでいない、ということもあります。
親族や友人知人と契約をして空室率を下げて見せているパターンですね。
できれば現地調査に行って、郵便受けや電気ガスメーターなどをしっかりと確認しておきたいところです。
水道代固定費ではないか？
水道代を固定で月に2000円、3000円、と請求している場合があります。
これが家賃収入に含まれていると利回りが高く見えますが、実際には支出も伴うものなので、そういったところも確認しておきたいところです。
特に家賃をかなり安く設定しているアパートなどは、水道代を固定としているところも珍しくありません。
関連記事：水道代を大家が一括支払いするタイプの共同住宅、そのメリットデメリット
その他の収入
レントロールには家賃収入以外の収入が書かれていることがあります。
- 携帯基地局
- 自動販売機
- 看板広告
などの副収入ですね。
こういった収入はすぐに変化することはないかもしれませんが、収益としてずっとあり続けるものかどうかはわかりませんので、一応確認しておいて、頭の隅に入れておきたいものです。
入居者属性
レントロールには入居者の属性が書かれていることもあります。
勤務先や属性などを確認しておきましょう。
外国人や生活保護受給者を受け入れているかどうか、ということも確認しておきたいポイントです。
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