不動産を購入する時にきちんと確認したいのが地盤の良し悪しです。
知識がないと判断することが難しい部分ではありますが、地震大国である日本で不動産投資をするのであれば、見極められるようになっておいた方が良いです。
地盤を見極めるポイントと、地盤が弱い不動産にどのようなリスクがあるのかということについて今回は解説していきたいと思います。
不動産を購入する時、地盤が強いことが大切な理由
地方の物件だと特に土地が安い、ということが購入の決め手になることもあるのですが、大きな地震が来た時に地盤が脆いものだったがゆえに家が倒壊してしまったということもあり得るわけです。
不動産を購入する場合は最寄駅からの距離や周辺施設、外壁や内装といったところに目が行きがちですが、目に見えない地盤の部分にもしっかりと目を向けないと、災害時に耐えられない物件を購入してしまう可能性があります。
地震以外にも台風や土砂崩れなどの自然災害が発生する可能性もあります。
2020年の10月には東京の調布市で突然道路が陥没するというニュースがありましたね。
周辺の住宅は傾いていてヒビが入ってしまったり、ブロック塀が崩れてしまったりといった被害にあっていました。
地盤が弱いことで年月が経つにつれて家が傾いてくる現象がありますが、これは不同沈下（ふどうちんか）と呼ばれ、土質性状の異なった土地に建てた物件の場合に起こりやすくなる現象です。
こういった物件は経年劣化が早いのはもちろん、入居者の安全を守るために予想外の大きな修繕費がかかってくる可能性もあります。
一番の良し悪しをしっかりと見極めたうえで不動産を購入するというのはとても大切なことなのです。
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地盤が弱い土地の特徴
ではここからは地盤が弱い土地の特徴について解説していきたいと思います。
水路や川、暗渠（あんきょ）がある
水がある場所は要注意。というのも水が流れるということは低地であるということなのです。
水は高いところから低いところに流れますので、低地である場所には水が集まりやすくなります。
こういった土地は地下水位も高くなるので軟弱地盤と呼ばれる地盤になります。
近くに水路があったり川が流れているような物件はこの軟弱地盤に当たります。
特に成人がまたぐことができないくらいの幅の水路が数百メートル以内に複数あるような物件は軟弱地盤である可能性が高いでしょう。
さらに暗渠（あんきょ）と呼ばれる水路にコンクリートで蓋をして遊歩道などとしたものも見落としがちですが軟弱地盤の目印となります。
水路や川などは地図上で確認することができますが暗渠は地図だけではわからない場合もありますので、実際に購入を検討している不動産の周りをしっかりと歩いてみるということがいかに大切であるのかということがわかります。
地下が水路になっている暗渠は車両の通行を禁止していることが多いので、敷地の近くに車止めがあるような場所には注意が必要です。暗渠が隠れているかもしれません。
また埋め立てをしている緑道なども昔は川であったという土地が多いです。
古地図などを参照して、昔川だった場所や沼があった場所であれば、購入はやめておいた方が良いかもしれません。
現在の川の方等はかなり整備されて今の形になっており、古地図を見ると随分と川の幅が広かった、ということも多々あります。
以前川が流れていたところに物件が建っているということを考えると怖くないですか？
近くにイネ科系の植物が生えている
稲家などの湿地性植物は水を常に水あげる必要があるため、地下水位が高い所に生えていることが多いです。
こうした植物が生えている所は軟弱地盤の可能性があります。
ただし近くに5メートルから6メートルを超えるような高木が生えている敷地は、大きな木が広く根を伸ばすことができる土地だと考えられますので、しっかりした地盤であると言えるでしょう。
周辺にどのような植物が植生しているかによって地盤を見分けることができるというのは面白いですよね。
近所の住宅の壁に大きなクラック（ひび割れ）がある
周辺の物件の基礎コンクリート部分に大きなクラック（ひび割れ）があれば不同沈下を起こしている可能性があります。
遅いクロックであれば基礎コンクリートの乾燥や収縮が原因であることは多いですが、0.5mmを超えるような大きなクラックに関しては注意が必要です。
将来的に自分が持っている物件がそのような被害を受ける可能性があると思って周辺の物件を見るようにしましょう。
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地盤を確かめるのに使えるツール
検討している物件がある場合、具体的な地域の地盤を確かめるのに使えるツールがあります。
揺れやすい地盤
朝日新聞が出している「揺れやすい地盤」というツールがあります。
住所や地域名を検索することでその土地の揺れやすさの目安や地形の種類などが表示されますので、住所を入力して時間を調べてみましょう。
ハザードマップ
ハザードマップポータルサイトでは住所を入力することでネット上に公開されているハザードマップを検索することもできます。
どのような災害の危険性がその土地であるのかということも把握できるのでおすすめです。
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