いざ不動産投資を始めよう、とした時に、不動産をどのように管理するか、というのも悩まなくてはいけないことの一つです。
不動産管理の仕方は大きく分けて3種類。
- 管理会社に委託する
- 自主管理
- サブリース
どの管理の仕方が自分に合っているのでしょうか？
それぞれのメリットデメリットを解説しつつ、お話していきたいと思います。
管理会社に管理を委託
最もスタンダードな方法としては管理会社に管理を委託する、という方法でしょう。
特にこれからどんどん不動産の規模を大きくしていきたい、複数の不動産を所有したいと考えているのであれば、管理会社に委託すべきだと思います。
まず、不動産がある現地に自分が直接出向かなくて良い、という良さがあります。
自主管理の場合は入居者からのクレーム対応などすべてを自分で行わなくてはいけないですが、管理を委託することができれば、クレームの対応など、現地で必要なことは管理会社がやってくれます。
自分が住んでいる場所の近くに不動産がないのであれば、管理は管理会社に任せた方がいいです。
不動産が自分の住んでいる場所から近くにあったとしても、不動産投資を本業にすることができない、副業で自分の手の空いている時にやろう、と考えている方も同様です。
入居者のクレームはいつ来るかわかりません。
自分が「今日はのんびりしよう」と思っている日や、「今日はショッピングに出かけよう」と思っている時に電話がかかってくるかもしれないのです。
もちろん管理会社に管理を委託していてもそういう電話がくることは日常茶飯事ですが、それでもその後の対応をお願いすることができるというのが管理会社に委託する最大のメリットですね。
デメリットとしては、管理手数料がかかる、という部分だと思います。
管理手数料の相場はだいたい家賃の5%程度。
ちなみにクレーム対応だけでなく、他にも以下のような色々な業務を代行してくれます。
- 入居者の入居審査
- 家賃回収
- 明細の作成
- 清掃（管理手数料に料金が含まれないところもあります）
- 原状回復（業者を手配して行ってくれます、費用は管理手数料とは別途かかります）
こういった細かいことを任せることができるのは魅力的ですよね。
不動産の規模が大きくなれば、絶対に管理は自分だけでは回らなくなるのです。
ただ不動産管理会社はきちんと選んだ方がいいです。管理がずさんなところや、何度も話をしていても対応してもらえない、といったこともあります。
地元の方の話や口コミなども参考にしたいですね。
自主管理
不動産のすべての管理を自分で行う自主管理。
少数派ではありますが、自主管理を行っているオーナーもいます。
大抵の場合、集合住宅の一室を自分の部屋として使っている、だとか、アパートやマンションの目の前に住んでいる、だとか、そういったケースが多いです。
やはり物理的に管理する不動産とは距離が近くないと、どうしても管理は回っていかないのだと思います。
手間がかかりすぎる、というのが自主管理の最大のデメリットでしょう。
入居者からすると、大家さんが同じ場所に住んでいるというのは「安心する」という声もある一方、「気を使って嫌だ」という声もあるようです。
管理会社を通すとどうしても対応にタイムラグが出てしまうので、自主管理の方が自分の思うように管理はしやすいというメリットはあると思います。
例えば雪が降った翌日なんかは、自主管理のオーナーであれば自分ですぐに雪かきができますが、管理会社に委託している場合は管理会社に頼まないと雪かきしてもらえないですし、頼んですぐやってもらえるとも限りません。
除雪に別途お金がかかる場合もあります。
雪が降ったらすぐ除雪することができる、というように、スピーディーに物事に対応することができるというのが自主管理のメリットですね。
サブリース
サブリース会社に一括借り上げという形ですべてを任せるのがサブリース契約です。
サブリースにすれば何から何まですべてサブリース会社に一任することができます。
入居者が決まらず空室になっていても、毎月一定の収入が入るような契約内容になっていますが、サブリースの手数料はとても高いです。
自分に全く不動産の知識がなくてもできるし、手間もかからないということで初心者のサラリーマン大家はサブリース契約をすることが多いのですが、
サブリース会社が倒産してしまうこともありますし、サブリース会社の意向で家賃設定を変えられてしまうこともあります。
家賃設定自体を変えられてしまうと、当たり前ですが収入となる料率も変わってしまいます。
そしてサブリース会社側から契約を打ち切りにされる、ということもあるんですね。
かなり自由度が低く、せっかくの不動産投資でも収益をしっかりあげることができないのでサブリースはあまりおすすめではありません。
とはいえ、何も心配をせずに不動産投資をしたい、という人からすると魅力的に映るのだと思います。
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