不動産を購入する時に大切なのが、不動産の条件に対して割安の価格で購入することができるか、ということです。
ただ価格が安いだけでは意味がありません。
価格が安いこと以上に物件に欠点があったら問題ですよね。
つまり物件の適正価格を見極めるためには、物件の条件を評価できる目が必要になります。
今回は物件の立地条件に焦点を絞って、立地の良し悪しを見極めるポイントについて解説してみたいと思います。
前提条件として、都市部か、地方か
まず前提条件として、都市部の物件か、地方の物件か、というところは頭に入れておくべきところです。
都市部の物件であれば「駅から近い」ということがもちろん立地条件としては大切になってくるでしょう。
しかし地方の物件の場合は車移動が基本となります。
その場合は駅が近くにあるか、ということよりも「駐車場があるかどうか」の方が重要になってきます。
駅から多少遠くても車文化のあるエリアではそこまでデメリットにはなりません。
しかしそういったエリアで駐車場がないエリアの場合は、管理会社の方からすると「駐車場がない、という時点で紹介できない物件になってしまう」のだそうです。
これは実際にうかがったことがあるお話なんですよね。
ということで、そもそもどのようなエリアでの投資を考えているのか、ということが立地条件を考える上でも大切になってきます。
そのエリアで暮らしている人たちの生活を想像して不動産投資に臨みましょう。
エリアのイメージを検索してみる
不動産投資初心者の方は、自分が土地勘のないエリアで投資を始めるのはあまりおすすめできません。
というのも、エリアにはそれぞれのイメージがありますよね。
- 「あの地域は高級住宅街」
- 「あのエリアはいつも若い人がいる」
- 「あのエリアは商店街の賑わいがすごい」
といった、エリア名を聞いただけで想像できるイメージがあります。
自分が土地勘のないところだとそういったイメージがしにくいので、購入しようとしているエリアが、実際周りに住んでいる人たちからどのようなイメージを持たれているのか、ということがいまいち想像できないのです。
できれば最初は自分がエリア名を聞いてイメージが持てる場所にしましょう。
少し不動産投資に慣れてきたら自分が知らないエリアに投資してみるのも良いと思いますが、
その場合は必ず現地をよく歩いてみること。
エリアのイメージがつくまで自分がそのエリアを調べることが大切です。
そのエリアに住んでいる人の見えている景色に寄り添えるような投資を行えるといいですね。
さらにそのエリアにある地元不動産に飛び込みで話を聞いてみたり、そのエリアに住んでいたことがある、という人を探して話を聞いてみたり、というようなこともしています。
また、ネットでは「エリア名 住み心地」などで検索することで、エリアに対するクチコミのようなものが出てくることもあります。
生活に必要な施設があるか
生活を想像しながらエリアを散策してみる時に見ておきたいポイントとして「生活に必要な施設があるか」というものがあります。
ファミリー向けの物件の場合は学校が近くにあるか。
学生向け物件なら大学がないとでしょう。
他にも自分がそこに住むと仮定して施設をチェックしていきましょう。
- コンビニは歩いていける距離にあるか？
- スーパーなど、日々の買い物をする場所はあるか？
- 郵便局やATMなどの施設はあるか？
歩いていると「美味しそうなパン屋さんだな」だとか、「こんなところにかわいい雑貨屋さんがある！」といった気づきが色々あると思います。
今住んでいるところの気に入ってる条件をリストアップしてみて、
そのリストと照らし合わせながら物件を見てみても良いかもしれません。
逆に、
- 墓地
- 工場
- 風俗店
など、嫌悪施設が近くにないかもみておくと良いと思います。
ちなみに私は墓地は苦手なので、墓地の近くの物件はそれだけで却下になってしまいます。
関連記事：不動産購入時に注意したい嫌悪施設とは？
競合物件のリサーチ
ある程度物件を購入するエリアが決まったら、賃貸ポータルサイトで高乳しようとしている物件と同じ条件を入れ込んで出てくる競合物件のリサーチをしてみましょう。
- 駅徒歩分数
- 築年数
- 間取り
などを入れてみて、家賃の価格帯も見てみます。
これによって、家賃設定がどれくらいの金額でできそうか、ということも調べることができるでしょう。
家賃設定がどこまでなら下がっても大丈夫か、ということも同時に計算しておいた方が良いです。
なるべく悪条件になった時でも耐えられるようなキャッシュフローで考えてみましょう。
関連記事：家賃設定をする時にオーナーが考えること
不動産投資をする時は物件の立地条件はとても大切なポイントです。
これ以上ないというくらい気合を入れてチェックしていきましょう。