不動産投資をする上で危険なエリアというものはあるのでしょうか？
不動産投資初心者の方にとっては、エリア選びはとても難しいと思います。
しかし物件を購入しないことには不動産投資を始められませんから、最初に行わなくてはいけないのが物件選び、つまり投資エリア選びでもあります。
投資をし始めてから、このエリアじゃない方が良かったと思ってしまうこともあるかもしれません。
そうならないために、どういったエリアが危険なエリアなのかということを解説してみたいと思います。
不動産投資初心者にオススメしたいエリアの選び方
まず投資初心者にオススメしたいエリアは、自分と縁のあるエリアです。
- 昔住んでいたことがあるエリア
- 通勤で通っていたエリア
- 今住んでいるエリア
など。
やはり自分が通ったことがあるエリアに関しては、利便性が把握できるので、物件を選ぶときも選びやすくなると思います。
ターゲット層の生活もイメージしやすくなるでしょう。
また不動産を持てばその不動産を管理していくために頻繁にそのエリアに通うことになります。
もちろん管理会社に管理を任せることは可能ですが、任せっぱなしというのはよくありません。
現場を見ないと分からないこともありますし、管理会社とも密にコミュニケーションを取っていた方が良いです。
だからこそタイミングを見て管理会社に挨拶がてら物件を見に行くということをした方が良いでしょう。
なので自分が頻繁に通うことになると思った時に気分が上がるような場所が良いと思います。
昔住んでいたエリアなんかは改めて通ってみると楽しかったりするものですよね。
関連記事：不動産投資を地方都市で！そのメリットと注意点とは？
不動産投資をするのに危険なエリア
空室率が高いエリア
どんなに利回りが良くても空室が長引いてしまえば利回りは理想の利回りにはなってくれません。
そのためそのエリアで空室率が高いかどうかということを調べたほうが良いです。
実際にエリアに足を運んでみるとアパートがどれぐらい人が入っているかということがわかります。
単純に夜にお散歩するだけで、アパートの明かりがどれくらい付いているか、どれくらい人が歩いているか、ということで判断することができます。
それ以外にもライフルホームズが提供している「見える！賃貸経営」というサイトではエリアごとに空室率を調べることができます。
空室率以外にもエリアごとに見られるデータが色々あるので是非見てみてください。
関連記事：賃貸需要の調べ方！エリアのことを理解して不動産投資しよう
災害の被害にあいやすいエリア
災害の多い日本では、災害の被害に遭いやすいエリアは危険なエリアです。
特に中古アパートなんかは投資対象としてはとても良いのですが、築年数が古いと災害で一番最初に被害を受けてしまう建物とも言えるでしょう。
海や川などが近い物件に関しては地盤が緩い可能性がありますので、できれば地盤がなるべく安定しているエリアを選んだ方が良いでしょう。
朝日新聞デジタルが提供している「揺れやすい地盤」というサイトでは、住所を入力すると自分がどのような地盤であるのかということを調べることができます。
それ以外にもハザードマップなどを活用して災害による影響を受けにくいエリアを探してみましょう。
関連記事：不動産投資をする時、地震保険には入った方がいいの？
犯罪の多いエリア
近隣で盗難や傷害などの犯罪事件が多いエリアは、入居者が安心して住むことができませんし、入居審査も難しくなります。
身近な犯罪の発生情報などの情報を地図上に表示することができる「犯罪情報マップ」というものがありますのでこちらも活用してみましょう。
ニーズが偏っているエリア
近くに大学や大きな商業施設はあるから大丈夫だろうと思って購入した投資物件なのに、大学のキャンパスの移転が発表されたり商業施設が潰れてしまうというような事態が起きることが地方の物件だとよくあります。
入居理由が偏りすぎているようなエリアの場合はその要因がなくなってしまうことで入居付けが大幅に難しくなってしまいますので、あまりにニーズが偏りすぎていないエリアの方が良いです。
人口が大きく減少しているエリア
日本全国で見た場合は人口は減少傾向にありますが、全てのエリアにおいて人口の増減が一律というわけではありません。
エリアごとに人口の増減を調べてみましょう。
あまりにも大幅に人口が減っている地域に関してはこれから増えていく可能性がなかなか見出しづらいので不動産投資をするのは危険なエリアだと言えます。
実際の価値よりも価格が高騰してしまっているエリア
東京の場合は東京オリンピックに向けて、豊洲などの湾岸エリアがすごい勢いで再開発されています。
それらのエリアは確かにタワーマンションなどが乱立しており一見とても綺麗な地域に見えるのですが、急速に開発が進んだことによって本来の価値よりも価格が高騰してしまっているエリアだということができるでしょう。
そもそも元々はあの辺りは埋立地なわけですから、地盤としてはかなり弱いエリアになります。
東京オリンピック開催後に大幅に地価が下がるという予想をしている人もいますね。
今人気のエリアということで向こう数年であれば入居付けはそこまで難しくないかもしれませんが、物件を10年保有することを考えて投資をした方が良いでしょう。
もちろん投資スタイルは人それぞれですが、キャピタルゲインではなくインカムゲインを狙うのであれば、10年後に売却することができるかということを意識して物件を購入すると良いのではないかと思います。
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