最近はサラリーマンをやりながら副業で不動産投資をしているという人も珍しくなくなってきました。
健康寿命が延びて、老後の収入のことを考えながら若いうちから投資をするという人も少なくありません。
しかし本業がある場合は副業でどれくらいの規模で事業を行っていけばいいのかというところは迷うところでもあると思います。
そういったことを調べていくうちに出会う言葉が「5棟10室基準」というものです。
今回はアパート経営をする上での5棟10室基準というものについて、どんなものなのか？メリットやデメリットなども踏まえながら解説してみたいと思います。
不動産投資を事業的規模でやっているか業務的規模でやっているか
不動産投資の規模によって、事業的規模で不動産投資を行っているのかそれとも業務的規模で行なっているのかということが重要になってきます。
不動産投資の規模が小さい場合は業務的規模とみなされ、不動産をたくさん持っている場合は事業的規模という風に見られます。
実は事業的規模であれば、税法上有利な点がたくさんあります。
しかし不動産を多く所有しているかどうかというのは「社会通念上で区分せよ」となっており、かなり曖昧です。
それを実務的に判断する場合以下のような形式基準で判定します。
建物…貸間、賃貸住宅については、貸与できる独立した室数がおおむね10住戸以上。独立家屋については、おおむね5棟以上であること
土地…土地の貸付件数が5で貸室1相当
建物部分についてが5棟10室基準と呼ばれ、アパートやマンションであれば10室以上、戸建てであれば5棟以上持っていれば事業的規模とみなされます。
土地だけの場合は例えば駐車場の貸付件数が50件以上だと事業的規模と満たされます。
その他チェックの項目としては以下のような点も含まれます。
- 自分が住んでいる部屋や親族などに無料で貸している部屋などは除いて判断する
- 土地の貸付は50件以上、駐車場は50件以上
- アパートと戸建て、など種類の違う物件を所有している場合はどちらかに換算して考える
- 共有の場合は持ち分は考慮しない
- サブリースでも通常の賃貸と考え方は同じ
関連記事：アパート経営は自営業になるの？
事業的規模は税法上お得
では5棟10室基準を満たしており、事業的規模で不動産投資を行っている場合は、どのようなメリットがあるのでしょうか？
一番は節税になる、という点でしょう。
事業的規模で不動産投資を行なっている場合は、青色専業従者や白色事業専従者として、家族に給与を支払うことができるようになります。
青色での確定申告は帳簿処理が煩雑にはなりますので、事業規模が大きくないオーナーの場合は白色で申告をしている方も居るかと思いますが、白色での確定申告だとしても、白色事業専従者にすることができます。
例えば奥さんへお給料を出すとすると、配偶者控除や配偶者特別控除の対象からは除外されてしまいますが、2018年からは高額所得者（給与職者の場合は1220万円以上）は配偶者控除が使えなくなっているので、事業的規模で不動産を行ったほうが正津勢になるということです。
所得が多ければ個人だと所得税も上がってしまうので、こういった節税方法をきちんと活用するのがおすすめです。
関連記事：不動産投資で得た収入の確定申告、経費にできるものはどんなもの？
災害時も対応が異なる
災害時も不動産投資が事業的規模である場合は、業務的規模である場合と対応が異なります。
地震や津波など、災害の多い国でもありますから、災害対策はしっかりしておきたいところですよね。
災害などの理由で不動産に損失があった場合、事業的規模であれば、必要経費の全額が他の所得と損益通算できます。
しかし業務的規模の場合はいくら損失があっても、不動産所得の範囲内でしか経費にすることができません。
事業的規模にデメリットはあるの？
ここまで5棟10室基準を満たし、事業的規模で不動産投資を行うことのメリットを紹介してきましたが、逆にデメリットはどのようなものがあるのでしょうか？
副業禁止に引っかかってしまった
事業的規模で不動産投資をすることによって副業規定に引っかかってしまうということがあります。
2019年の2月には仙台市の議員が無許可で仙台市内にアパートを3棟購入し、さらに平成28年3月に議員の母親を代表とするアパート経営の法人を設立して、本人が実質的に経営をしていたことがわかり、懲戒処分を受けていました。
国家公務員は営利企業の役員になったり自ら営利企業を営むことが原則禁止とされているので、ここに引っかかってしまった、ということです。
副業規定があるような会社員にも同じようなことが言えるかと思いますので、副業の範囲内で不動産投資をしたい、という場合は事業的規模にならない小規模の投資のほうが良いでしょう。
事業税がかかる
事業規模が大きくなって所得が増えると、青色申告特別控除前の所得から290万円を差し引いた金額に対して5%が課税されることがあります。
ちなみにこの事業税の対象となる不動産所得の規模は、5棟10室基準ではなく、都道府県ごとに異なるので注意が必要です。
関連記事：不動産取得税ってどんなもの？確定申告方法はどうする？