今回は、
- 不動産を購入しようと思っているけど、建物が古いので解体して土地を使おうと思っている
- 相続した土地をどう使おうか悩んでいる
- 安い土地を見つけたので土地だけ購入しようと思っている
- アパートを新築で建てて不動産投資をしたい
といった方々のために、アパートを建てるなら土地の広さはどれくらい必要なのか？
どんな土地がアパートを建てるのに向いているのか、ということについて解説してみたいと思います。
アパートが建てられる土地の広さ
まず、どれくらいの広さがあればアパートを建てることができるのか、という話ですが、
現在建っているアパートの平均的な敷地面積を見てみましょう。
- 東京…170〜200㎡
- 大阪…250㎡前後
- その他地方でもう少し広いくらい
となっています。
平米数に0.3025をかけると坪数に換算できますので、東京だと51坪〜60坪ほどあるとアパートが建てられる土地の広さがあると考えられるでしょう。
経営規模は東京で8戸、大阪で10戸くらいの規模が多いです。
建ぺい率や容積率など、さまざまな条件が絡んでくるので一概には言えませんが、アパートを建てるなら165㎡、おおよそ50坪くらいの広さが一つのボーダーラインとなるかと思います。
ただ狭小地であっても高さを高くすることで部屋数を多くする、といったこともできます。やり方はいろいろあるでしょう。
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アパートを建てるのに向いている土地
ではアパートを建てるにあたって向いている土地とはどんな土地なのか？どのようなことを考えなくてはいけないのか？ということを見ていきましょう。
交通の便が良い
交通の便が良い、というのはとても大切なことです。
土地だけで見たときに、値段が安い、ということもあると思いますが、そこにアパートを建てて暮らしていく人がいることを考えると、交通の便についてはしっかり考えなくてはいけません。
ただ人口の多いエリアではなく、地方の不動産である場合は車社会であることも多いので、駅からの近さなどは都心部に比べると重要ではなくなってきます。
その場合は駅からの近さなどよりは、駐車場があるかどうか、という方が大切です。
車移動が当たり前のエリアでは、ファミリータイプであれば複数台車を所持している入居者も多いです。
旦那さんが車で仕事に行って、奥さんも車でスーパーに買い物に行く、みたいな生活だと車は2台は必要になってきますからね。
どのようなターゲット層に向けたアパートを建てるのか、そこでどのような生活が送られるのか、ということをなるべく具体的にイメージしましょう。
生活の便が良い
生活をする上で便利な施設が近くにあると良いですね。
- コンビニ、スーパーなど買い物ができる場所
- 洗濯スペースがない物件であればコインランドリー
- 飲食店
- 本屋
- 商店街
- 学校
- 郵便局
- 銀行などの金融機関
- 公園
逆に、嫌悪施設と呼ばれる次のような施設が近くにある土地は、アパートを建てても入居付けが難しくなります。
- 墓地
- 工場
- 高速道路
- 暴力団事務所
- 風俗店街
住み良い環境がどのような環境なのか、ということを具体的にイメージできるといいでしょう。
関連記事：不動産購入時に注意したい嫌悪施設とは？
土地の評価に影響する条件
次に土地の評価に影響を与える要因について解説します。
奥行きの長さ
土地の奥行が極端に短かったり長かったりするような土地は、評価がマイナスになることがあります。
土地としても使いにくいですしね。
普通の住宅地区だと、奥行が8メートル未満だと評価が低くなり、また24メートル以上でも評価が低くなる傾向があります。
間口の広さ
間口が狭い土地はそもそも建物を壊したり建設したりするのにも余計にお金がかかることがありますし、
出入りが難しくて使いにくい土地ということで評価がマイナスになる傾向があります。
また、間口の広さが2メートル以下の場合は接道義務を満たさないために建物が建てられなくなります。
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がけの有無
土地の上や下に2メートルを超える崖がある場合、建物が建てられないか、建てる建物に制限がついたり補強が必要になります。
がけ条例と呼ばれるものなのですが、建物を建てるために余計な費用がかかるためマイナス評価になります。
不整形地
三角形や台形などの不整形地もマイナス評価になることが多いです。
一番使いやすい土地は長方形の土地で、正方形の土地は意外と広さに対して狭く見えたり駐車場として使う時に使いづらくなるんですね。
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狭小地の土地活用
土地の広さが30坪程度しかない狭小地の場合は
- 駐車場経営
- 戸建て賃貸
- トランクルーム
- コインランドリー
などの土地活用方法があります。
需要と供給のバランスによっても土地活用方法は変わってくると思いますので、周辺でどのような土地活用がなされているのか、ということも確認してみましょう。