新築物件や築浅物件よりも築古物件の方が利回りが良いことも多く、
築古物件を購入することを検討している不動産投資家の方も多いのではないでしょうか。
しかし築古物件で融資を受けられるのか？
高金利のローンになってしまうのではないか？と心配になるところもあると思います。
今回は築古物件と、その融資について、物件の選び方とともに解説していきたいと思います。
築古物件のメリット・デメリット
まずは築古物件のメリット・デメリットについて、解説したいと思います。
まず築古物件のメリットとしては
- 物件の購入価格が安い
- 利回りが高い
- ローンが短期で済む
- 家賃の下げ幅が少ない
といったようなことが挙げられると思います。
特に購入価格が安い、利回りが高いというのが大きなメリットで、
築古物件の購入を検討している方は多いでしょう。
しかし築古物件を購入する時は、築古物件のデメリットもしっかりと理解しておく必要があります。
例えば修繕費がとてもかさむ、という場合があります。
利回りがよくて、物件購入価格が安かったとしても、物件を賃貸として出すまでに修繕費用が大きくかさんでしまったら、当初予定していた収益を上げるのが難しくなりますよね。
そういったリスクが築古物件の方が高いと言えるでしょう。
他にもデメリットとして
- 空室率が高くなる（不動産投資の空室リスクを回避するために行うべき3つのこと）
- 入居者の質が低くなる場合がある
- 融資が通りにくい
- 売却が難しい
というようなことを上げることができます。
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築古物件の融資審査が厳しくなる理由
では本題の築古物件の融資についてですが、
築古物件の場合は、新築物件や築浅物件に比べると融資審査が厳しくなる傾向があります。
それはなぜなのか、というと、
築古物件の場合は収益性が低くなる懸念がある、というのが一番の理由です。
築古物件の場合は設備などのレベルがどうしても周りの物件に比べると低くなってしまうので
他の物件に比べると入居率が低くなる傾向があります。
それに伴い家賃を下げざるを得なくなり、収益性が下がることが想定されるので、融資審査が厳しくなりがちなんですね。
さらに木造の物件の場合は耐用年数が22年、軽量鉄骨造の場合は耐用年数が19年（27年の場合も有）と短いので、
購入する時にはすでに耐用年数を超えている、ということも多く、その場合は建物価値がほとんどないので担保価値が低くなってしまいます。
それによって融資審査でマイナス評価を受けるということも多いです。
これを頑張って通そうとしてしまうと、逆に個人の負債を多く抱えすぎてしまう形になって
これからの融資にも影響が出てしまうので、そういった兼ね合いも考えながら融資を検討した方が良いでしょう。
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築古物件はどこを見るべき？
先述した通り、融資が厳しくなる条件は
- 収益性が低くなりそうな物件
- 担保価値があまりない物件
です。
この二点を主に見ながら、物件を検討すると良いでしょう。
収益性
築古物件でも収益性が見込める物件なのであれば、
融資評価でプラスになります。
例えば都心の方にあったり、近くに大学などがある単身者向け物件だったり、駅近の物件などであれば
空室がずっと続いて家賃を下げざるを得ない、ということにはなりにくいと考えられるため、融資評価もプラスになりやすいでしょう。
入居率が見込めることを示せるものがあると良いので
- 物件の入居状況の推移
- 周辺の似ている物件の入居状況資料
- 物件のあるエリアの今後の入居需要の予測
というような資料あると良いでしょう。
担保価値
木造物件や軽量鉄骨造の物件の場合は耐用年数が短いので、
築古物件で購入すると担保価値がほとんどなくなってしまっていることが多いです。
担保価値の高い物件を買おう、と思ったらRC造の物件を狙うと良いでしょう。
RC造物件であれば、耐用年数が47年です。
例えば築20年の物件を購入した場合でも、あと27年耐用年数が残っているので、融資を受けやすくなります。
築古物件の中ではRC造物件だと、融資を受けやすいので、構造から物件を選ぶ、というのも一つの手です。
あらかじめ担保価値がある資産をリスト化する
融資を無理やり通そうとしてしまうと、今度は負債が多くなりすぎて今後の融資に影響が出てきてしまいます。
それを避けるためにも、融資審査の時に、
- 住宅
- 車
- 保険
- 相続予定の資産
など、担保価値がつきそうな資産をリストアップし、まとめておくと良いでしょう。
融資をうまく通すために、現金や金融資産だけでなく、担保価値がつきそうなあらゆるものをリストアップしておくことも大切なことです。
金融機関でも変わる融資の内容
融資をお願いする金融機関、担当者によっても融資の内容というのは変わってくるものです。
金融機関によって審査基準も違いますからね。
全く同じ条件でも半額しか融資が決まらないこともあれば、
満額近い融資を受けられることもあります。
それまでの投資経営の推移なども評価対象になることがありますので、
納得のいく融資が受けられるまで、金融機関を回ってみるのもいいかもしれません。
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