不動産投資の基礎知識

不動産投資による平均年収はどれくらい?収支の構造は?

これから不動産投資を始めよう、という方から

「不動産投資による平均年収はどれくらいですか?」という質問はよくあがるものです。

 

扱う不動産の規模にもよりますし、「これくらいは平均年収としてあげられるでしょう」という確かなものはありません。

 

ですが、だいたいどれくらいの投資をしたらどれくらいの年収になるのか、

さらに、不動産投資による収支の仕組みはどうなっているのか、ということは紹介することができます。

 

不動産投資の収支構造

 

まずは不動産投資における収支の構造から見ていきましょう。

 

物件を購入する(投資)

 

まずはアパートなりマンションなり、物件を購入しないことには始まりませんよね。

 

地方の築古物件であれば数十万円から購入することができるような物件も多くありますから、

必ずしも物件を購入するためにローンを組まなくてはいけない、ということでもありません。

 

自己資金100パーセントで物件を購入することもできます。

 

もちろんローンを組んで物件を購入することも可能です。

その際は月々の支払いがいくらになって、どれくらい収益をあげることができればプラスになるのか、ということも考えなくてはいけません。

 

ここをしっかりと計算することができないと、デッドクロス状態を引き起こすこともありますので注意が必要です。

関連記事:不動産投資におけるデッドクロス対策について

 

不動産投資による収入

 

不動産投資による収入は主に家賃収入がメインになりますが、

これはどのエリアでどれくらいの規模の不動産を扱うのか、ということによって大きく異なってきます。

 

そのため、平均年収という言い方では一概に表すことができないんですね。

 

しかし注意しておきたいのは、不動産サイトで調べる時の利回りというのは大体の場合が「満室時」の利回りとなっています。

不動産業界ではこれを「表面利回り(グロス利回り)」と言いますが、これはあくまで最高の状態で物件を維持できた時の収入になるので、実際はこの数字通りにはなかなかなりません。

 

空室があればそのお部屋からの収入はなくなってしまいます。

全室空室なら収入はゼロです。

 

そのエリアの賃貸需要がどれくらいあるものなのか、といったところも考えた上で

実際にどれくらいの収入が見込めるのかは、きちんと想定しておかなくてはいけないところです。

関連記事:不動産投資の利回りの最低ラインはどうやって判断する?

 

不動産投資における支出

 

では不動産投資において支出はどのようなものがあるのでしょうか。

 

修繕費

 

不動産投資にかかってくる支出の中でも一番やっかいなのが修繕費でしょう。

中古物件を扱う場合は特に、修繕費が思わぬところで大幅にかかってくる場合というのがあります。

 

きちんとこまめに修繕をおこなっていないと、ある時にグッと大きく膨らんだ修繕費がかかってきてしまうこともありますし、

利回りだけを考えていると突発的にかかってくる修繕費をきちんと計算できていなくて、全体でマイナスになってしまう、ということもあります。

 

税金

 

不動産投資では

  • 不動産取得税
  • 固定資産税

というような各種税金がかかってきます。

 

大きな物件を扱う場合はこの税金もバカにならない値段になってきてしまいますし

物件のある場所によって税制度が細かく違う場合もありますので、このあたりは税理士に相談するか、自分でもそれなりに知識をつけなくてはいけない部分と言えるでしょう。

 

不動産仲介手数料

 

不動産会社への仲介手数料も忘れてはいけません。

不動産投資は一人でできるものではありませんから、関わってくれる不動産会社との良好な関係を築くことも大事です。

 

ローンの利息

 

ローンを組んで物件を購入した場合は、借り入れ利息も支出になります。

ここもしっかり事業計画として計算しておきましょう。

 

不動産投資の年収例

 

では実際に不動産投資を行なった場合、

どれくらい年収を得られるのか、その例を見ていきましょう。

 

アパート

 

最初は小規模なアパートの経営から始める方の方が多いのではないかと思いますが

例えば一室家賃が5万円のアパートで、4室あるアパートなら、満室状態で月20万円、年収240万円ということになります。

 

しかしここから修繕費や各種税金などを引いていくと、なかなかこの規模のアパート経営だけでは一般的なサラリーマンのお給料ほどには儲からないのだ、ということがわかるかと思います。

 

アパート経営での年収を増やすためには、棟数を増やすのが一番です。

年収240万円のアパートが二棟あれば年収480万円、三棟あれば720万円と増えていきます。

 

大規模な物件を扱っていればそれだけ利益として出てくる金額も大きなものになるでしょう。

 

しかしそれだけリスクも増えるということを理解しておかなくてはいけません。

 

マンション

 

最近ではOLやサラリーマンがワンルームマンションへの投資を始めることが多くなってきています。

 

エリアにもよりますが、マンションの場合は家賃を5万円〜15万円ほどに設定することができると思いますので、

年収60万円〜180万円ほどになります。

 

しかしワンルーム投資で注意したいのが、複数の部屋を扱う投資と比べると空室リスクが高い、ということ。

 

ワンルームへの投資の場合は空室になれば収入は簡単にゼロになってしまいます。

100%か0%か、という投資はリスクも大きいですよね。

関連記事:マンションを一棟買いし、投資をするリスクについて解説

 

不動産投資の平均年収はこのようにエリアや不動産規模によって大きく変わってきます。

 

不動産投資の収支構造を理解した上で、物件を慎重に選ぶことが大切でしょう。

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