老後の資金が不安だから不動産投資をしておきたい…
そういって不動産投資を始められる方が非常に多くなっていますよね。
中でもマンションの一部屋を購入して賃貸物件として貸し出す区分マンション投資は、比較的少額から始められる不動産投資の手法として人気があります。
一部屋から始められるのもあって、一棟ものへの投資に比べればあまり手間もかからないので、サラリーマンをやりながら…など副業的に捉えやすいというのもあるでしょう。
私も都内に区分マンションを所有していますが、ある程度きちんと物件を選べば、区分投資はお部屋の中のことだけを考えれば良いので、やはり手間が少ないなと思います。
基本は地方の一棟もののアパートを中心に投資をしているので、そちらだとどうしても「外壁が〜」だとか「階段の塗り直しが〜」「屋根が〜」と共有部のことを考えなければならず、しかもそういったところの修繕はまとまったお金が必要になってきますので、いつも頭を抱えています笑
さて、区分マンション投資をするのであれば事前に知っておきたい「区分所有法」という法律があります。
区分マンションの場合は一棟の建物の中に複数の所有者がいるため、一棟の建物を区分して、どこを誰のものとするか、その所有権や共同管理のルールが定められています。
これが区分所有法です。
区分マンションの権利関係がどのようになっているのか、ということをざっと確認することができますので、ぜひ区分マンションを購入する前に確認しておきましょう。
区分所有法とは
区分所有法は昭和37年（1962年）に主に分譲マンションなどの建物を区分して所有する場合の所有権を守り、円滑に管理することを目的として定められました。
正式には「建物の区分所有等に関する法律」という名称ですが、「区分所有法」と言われたり、「マンション法」と言われたりすることもあります。
ちなみに区分所有法は賃貸マンションには適用されません。
関連記事：築古区分マンション投資ってどうなの？実際買ってみました
区分所有法で定められている権利や範囲
区分所有法では、マンションの各部分や権利の呼び方について、次のように定めています。
- 区分所有者…特定の区分を所有している人。
- 専有部分…構造上の独立性と利用上の独立性を備えたもの。壁や扉、天井などで仕切られており、他の部分から遮断されている、独立の出入り口があるお部屋。
- 共用部分…各住戸部分以外のマンション内の廊下・エレベーター・階段など、住民同士が共同で使用する部分。
- 敷地利用権…区分所有者が有しているマンションの敷地を利用することができる権利。
複数の所有者が共同生活をするマンションでは、どこまでが個人の所有で、どこまでが共同での所有なのか、ということが曖昧になりがちです。
その曖昧さが原因でのトラブルが急増したために、作られたのが区分所有法というわけです。
区分所有で不動産投資をする際は「専有部」と「共用部」の違いが分かっていれば良いと思います。
また、購入する区分マンションで、どこまでが専有部でどこからが共用部なのか、ということも確認しておくと良いでしょう。
関連記事：区分マンションとは？投資を始める時に知っておきたい基礎知識
管理組合には加入する義務がある
区分所有法第3条では、以下のような規定が定められています。
区分所有者は全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる
つまり、管理組合への加入は区分所有法によって定められているということであり、
区分で物件を所有したら必ず管理組合に加入しなければなりません。
加入しないという選択肢はないのです。
これは、区分所有のオーナーも同じです。
たとえ物件を第三者に貸して、オーナー自身は別のところに住んでおり、専有部に住んでいなかったとしても、その区分所有権はオーナーにあるわけですから、管理組合には参加しなければならないのです。
ただ、マンションの管理組合の理事会に積極的に参加しなくてはいけないということではありません。
私も区分をいくつか所有していますが、管理理事になっている物件なんてありませんし、理事会に参加したこともありません。
議事録が配布されますので、それには一応目を通すようにしており、修繕の計画や修繕積立金はチェックするようにしています。
中には積極的に管理組合に参加されるオーナーさんもいらっしゃるようですが、
ひとつひとつの物件でそんなことをしていたら大変です。
余力があって、やってみたいと思うの出れば理事をやってみる、程度で良いのではないでしょうか。
できれば修繕積立金がきちんと積み立てられていて、あまり心配しなくてもいいような物件を購入するのが一番いいですね笑