不動産投資をされていて区分マンションをいくつか所有しているオーナーさんが、いくつかの区分マンションで管理組合の役員をされている、というお話しをされていました。
私もいくつか区分マンションを所有していますが、一つも管理組合の役員にはなっていません笑
そのオーナーさんは、管理組合総会の報告書を見てみて、「これはちょっとひどいな」という内容だった場合に、自分の資産を守るため、と思って役員になったりしているそうです。
もしくはずっと役員を続けてこられた方が売却をしてしまうから、管理組合の役員の人数が足りなくなる、といった場合。
私の場合は区分マンションの管理組合の役員になる、というのは手間が増えるだけ、と思ってしまうのですが、実際はどうなのでしょうか。
今回は区分マンションオーナーとしての管理組合との付き合い方について考えてみたいと思います。
マンション管理組合の役割
分譲マンションに住んだ経験がある方はご存知だと思いますが、マンションには管理組合と呼ばれる組織があります。
逆に分譲マンションに住んだ経験がない方にとっては、この組織が一体何をしている組織なのか、そもそもその存在自体を知らない、という方もいらっしゃるのではないでしょうか。
マンションの管理組合は、 マンションを管理していくための自治組織です。
投資用で所有していようが、住居用として所有していようが、マンションを区分で所有していれば自動的に管理組合の一員、とみなされます。
ですが区分で所有していても共用部がありますよね。
マンションの敷地や建物、付属設備に対する管理は所有者が共同で行っていかなくてはいけません。
それを行っているのが管理組合で、主な業務としては、
- 共用部分の日常清掃業務
- エレベーターや浄化水槽などの設備の保守点検
- 修繕工事の手配や実施
- 大規模修繕工事計画
などがあります。
ちなみに国土交通省が定めているマンション標準管理規約は17項目にも及びます。
所有者だけでこれらの項目を網羅するのは実際には難しい場合も多く、
管理業務を管理会社に委託するケースも最近は増えています。
管理業務を全て管理業者に委託している割合は74.1%（国土交通省 平成30年度マンション総合調査調べ）となっていました。
とはいえ、区分所有法34条では、「管理者は、少なくとも毎年一回集会を招集しなければならない」と定められていますし、
日々の管理業務の意思決定はこの理事会で行うのが一般的です。
参加ができない方は議決権行使書を提出するか、全てを理事長に任せるという意味で白紙委任状を提出します。
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管理費の使用用途
区分所有者は管理費を支払っていると思いますが、この管理費は何に使われているのでしょうか？
項目は多くありますが、主に
- 共用部の維持管理費用（電気代、水道代、エレベーターの保守点検など細々としたもの）
- 管理会社に支払う費用（管理会社に管理を委託する場合）
- 管理組合の運営費
に使われています。
管理費に関しては投資ではなく消費になってしまうものです。
区分マンションを所有する場合、必要経費として必要になるお金ですので、しっかりとチェックしておきましょう。
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購入する時に修繕積立金がしっかりあるかを確認
管理組合などで管理に関わっていくのが好きな方は管理組合の役員になるのも良いと思います。
ですが、管理組合の役員になるということは、結局それだけ手間と労力がかかる、ということです。考えなければいけないことも多くなります。
組合員であれば年に一回の総会があり、それも出席するかどうかは自由ですし、書面で総会の報告書が送られてくるのでそれをざっと確認すればいいだけ。
それに対して役員になってしまったら、定期的に封筒が届きますし、名前を書いて判子を押して返信、といった作業も発生します。
電話も多くなるそうなんですね。
大規模修繕時も判断を自分がしなくてはいけなくなります。
とても複数物件を所有していたらそんなことはやっていられません。
私は一棟もののアパートも所有しているので、自分の持っている物件だけで大規模修繕を考えなくてはいけないものも多くあり、区分までそれを考えている余裕はないです。
なので、まずは物件を購入する時に、修繕積立金がしっかり積み立てられているか、
これまでにどんな大規模修繕をしてきているのか、ということを修繕履歴などで確認するようにしています。
それらを読めば、管理組合がしっかり機能しているかどうか、ということは大体わかるので、あとは総会の報告書にざっと目を通すくらいで、自分が役員に…とは考えません。
向き不向きがあると思いますのでどちらが正しいと言えることではありませんが、なるべく時間や労力をかけずに不動産投資をやっていきたいのであれば、管理組合で役員をやる、といったところまではやらなくていいのではないかなと思っています。
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