少し前に都内で築古の区分マンションを購入しました。
条件としては、以下のような感じです。
- 23区内、メトロ駅徒歩1分
- 築年数40年以上
- ワンルーム（約25平米）
かなり立地は良いマンションなのですが、築年数はそれなりに経っていて築古ですね。
今回は、実際に都内で築古区分マンションを購入してみて感じるところをまとめてみたいと思います。
区分じゃないと買えない建物がある
私はいつもは地方で築古アパート（一棟もの）を中心に投資しています。
自分自身は都内に住んでいるのもあり、都内でも不動産が欲しいな〜と思ったのですが、東京で一棟ものなんて言ったら数億、数十億の世界ですので、今回は区分マンションにしました。
とにかく良い立地の不動産が欲しいな、という気持ちで購入した感じです。
メトロ駅からも徒歩1分の立地なので、条件としてはかなり良い物件ですよね。
地域を分散させて不動産を購入することによって、リスクヘッジにもなるかなと思います。
日本は災害大国ですので、地震やら大雨やら、不動産の心配も尽きません。
関連記事：投資用マンションを購入するリスクは？買う前に知っておきたい！
安く買える
築古物件は何より安く買える、というのが一番のメリットだと思います。
コロナ禍でなかなか不動産の動きがない難しい時期だったというのもあり、なんとこの築古物件は1000万円台で購入することができました。
多分今購入しようとしても2000万円以上は確実だと思います。
安く購入ができれば利回りももちろん高くなります。
都内の区分マンションだと利回りの相場は5%前後ですが、
この物件は確か12〜13%ほど利回りがあったと思います。
都内で10%以上の利回りというのはなかなかないです。
もちろん指値はしっかりしました笑
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条件が良ければ古くてもいい
築年数だけ見ると確かにこの物件は古い物件でどうかな、とも思います。
外壁もちょっと黒ずんでいて、決して「新しいマンションだ！」という感じはないんですよね笑
ですが、築年数古くても中が綺麗で土地が良ければ埋まるな、というのが私の感想です。
賃貸に出して比較的すぐに入居が決まりました。
現在はその入居者の方が更新をしてくださって、賃貸3年目だったと思います。
内装はクロスの張り替えと汚いところはダイノックシートを張って、
さらに洗濯パンがなかったので新しく取り付けるという修繕をしました。
修繕の細かい内容などは別の記事でまとめてありますので、ぜひそちらもご覧ください。
大きな修繕はあまりやっていなくて、基本は見た目がスッキリと綺麗になるような修繕のみです。
一面だけ濃いめの緑色にしてみました。
写真よりも気持ちもう少し暗い色で、割と落ち着く色になったと思います。
こういった一面だけ色を変えるというのも、決して高い修繕ではありません。
一般的な白いクロスと色付きのクロスはあまり値段的には変わらないので、こういうオーダーをしてみるのも面白いと思います。
ちょっとホテルっぽくていいですよね。
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デメリットとして修繕積立金が上がることがある
築古区分マンションのデメリットとしては、修繕積立金が上がることがあるということが挙げられます。
月数万円、といった単位で上がることもあります。
これは区分マンションならではのデメリットでして、
区分の場合はマンションを複数戸で所有することになるので、屋根や外壁といった大規模修繕をする時に、各戸から徴収している修繕積立金を使うんですね。
それが足りなくて修繕ができない、ということもあるので、
修繕をいなくてはいけないタイミングで修繕積立金が跳ね上がるということがあるのです。
修繕積立金は築年数が増していけば高くなっていくものですが、
築古になってくると突然かなり高くなる、ということもあり得るのはデメリットです。
物件を購入する前に、マンション全体の修繕積立金残高がきちんとあるかどうか、ということは必ずチェックした方がいいですね。
管理組合の議事録なども取り寄せてみると良いでしょう。
私が購入したマンションは修繕積立金があまりありませんでした。
ただ借り入れを行って集めた修繕積立金で返済をしていくというような形でエレベーターの修繕をしたばかりだったんですよね。
これならまぁ、将来的にも修繕をやっていく意思がありそうだな、と思って購入に踏み切りました。
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最後のバトンになるかもしれないというプレッシャーはある
築古物件の場合は、これが最後のバトンになるかもしれない、つまりもう誰にも売ることができない物件になってしまうかもしれないというプレッシャーがあります。
どうしても築年数が古くなるとそういうリスクがつきまとうものです。
だからこそ、かなり立地の良い物件を選びました。
数年、あるいは10年程度持ったとしても、絶対に価値が落ちないと確信できるような物件の方が築古区分マンションだと良いと思います。
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