地方の築古アパートを中心に戸建てや都内の区分マンションなどに投資をしています。
投資を始めてもう10年以上が経ちましたが、実は自身の物件で外壁の修繕工事をしたことがありません笑
10年〜15年に1回は外壁などの大規模修繕工事はやるものだ、と言われていますが、
外壁を修繕する前に売却することもありますし、そもそも外壁工事はそこまで神経質にやらなくてもいいんじゃないかなと思っています。
一度も外壁修繕をしていないアパート
今回不動産業者さんから、
外壁の修繕しませんか？
と言われたのは、築26年の地方の一棟アパートです。
前所有者さんも私も、一度も外壁工事はしていません。
所有してからもう10年以上になるので、それなりに経年劣化は感じているのですが、少しヒビが入っている程度で、雨漏りなどもしていませんし、修繕はずっとしないままに来ています。
10年〜15年サイクルで外壁はやった方がいい、と言われますが、26年やっていない物件なんですよね笑
ちなみに戸数は8戸で現在は6戸埋まっている物件です。
外壁をずっとやっていない割には埋まっている物件だと思います。
地方の築古アパートというのもあって、家賃がそんなに高い物件ではありません。
外壁の修繕をやればもしかしたらもう少し家賃を上げることもできるのかもしれませんが、その家賃の上げ幅は微々たるものだと思います。
そう思うと、外壁の修繕は数百万円単位でお金がかかるものなので、いつになったら元が取れるんだろう…ということになってしまいます。
それよりは他のところにお金をかけた方がいいんじゃないか、と思いますね。
あとは物件を購入する時に、ある程度外壁についてもチェックしておくと良いと思います。
雨漏りなどの実害が発生してしまうと修繕をやらざるを得なくなるので、
外壁の修繕をやったばかりの不動産を購入したり、
致命的な欠陥のない不動産を選ぶようにします。
関連記事：外壁チェックは何を見ればいい？物件内見時に自分でできる方法
立地と内装が良ければ大体入居はつく
私がいつも思っていることがですが、立地が良く、内装がある程度綺麗であれば入居が全くつかないということはないと思うんですね。
外壁が多少汚れていても、結局入居者はお部屋の中で過ごす時間の方が多いです。
立地の部分は毎日の移動に関わってくるものなので、通勤・通学に影響しますし、
電車やバスといった移動とは違い、徒歩の場合は何か他のことをやるということがなかなかできませんので有効活用もしづらいです。
自分がもし
- 外観がピカピカだけど駅から遠い物件
- 外見がちょっと汚れているけど駅にすごく近い物件
で悩んでいたとしたら、すぐに後者を取ると思うんですよ笑
もちろんこれは人によるところもあると思いますが、それでも、多くの人が立地や内装の方が気になるんじゃないかなと思っています。
ちなみに内装は、クロスや床を替える程度で、いつも「必要最低限のリフォーム」にするようにしています。
ただ、クロスもアクセントクロスを導入するなどして、なるべくおしゃれに綺麗に見えるようにしています。
ごく一般的な白いクロスと、色付きのクロスというのは値段はほとんど同じです。
凹凸が付いているようなかなり瀟洒なクロスになると値段が上がったりもするんですが、
上記写真で紹介しているような単色カラーのものであれば、基本は白いクロスと値段は変わりません。
なので、こういったお金のあまりかからないリフォームで最大限綺麗に見せる方法にしていて、
外観に関しては致命的な欠陥じゃない限りやらない、という自己ルールにしています笑
そういえばこの前、戸建て物件で外階段が腐食しているから修繕して欲しいという依頼がありましたが、これは悩んだものの、修繕することになり、数十万円の修繕費がかかりましたね。
これも実は修繕依頼のお電話をいただいた時に結構悩んだのですが、
何かあった時の損失の方が大きいな、という判断で修繕することにしました。
修繕周りのことは、なるべく感情や思いつきではなく、
論理的に考えて、やる理由・やらない理由を自分の中で定義するようにしています。
それでも毎回悩むんですけどね笑
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見積もりを送って来られることもある
今回は、
外壁修繕やりませんか？
今回はやめときます〜
という感じでしたが、
中には「外壁の修繕やりませんか？もしやるとしたらこれくらいの金額がかかります！」という内容で、お見積もりが一緒に送られてくることがあります。
こんなにちゃんとした書類が送られてきて…これはちゃんと修繕した方がいいかもしれない…！
と思ってしまいがちなのですが、
これは不動産業者さんの営業の一環だったりもします。
不動産業者さんも修繕業者さんに修繕を依頼する立場なので、営業をして修繕が決まればそれなりに利益があるのでしょう。
そういう意味では、こちらの味方というわけでもありません。
あくまでビジネスパートナーという考え方ですね。
内容自体がとんでもない内容というわけではないのですが、
それでも、自分一人でよくよく考えて、修繕するかどうかを決めなければいけません。
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