地方の築古アパートを中心に不動産投資を行っています。
なぜか2024年は家賃を滞納されることが多く、
内容証明郵便を送って裁判を起こしたり、管理会社さんに警察立会のもと入室をしてもらったり、なんてことが立て続けにありました。
今回は警察立会のもと入室をしてもらったらゴミ屋敷になっていた、というお部屋の話です。


ゴミ屋敷化の経緯と現状
詳しくは上記の別の記事でかいておりますが、
家賃滞納が8ヶ月以上続いている戸建て物件で、督促状を出しても入居者と連絡が取れないままなので、
(もしもお部屋の中で亡くなっていたりしたら大変だ…)
と思い、管理会社さんにお願いして警察立会のもと、入室をしてもらったのが事の始まりでした。
お部屋に入っていただいたところ、入居者は発見することが出来たのですが、
- 電気
- ガス
- 水道
といったライフラインは全て止まっており、電気や水道が止まっているため、糞尿もその場で垂れ流し、といった状態になっていたとのことでした。
その後また連絡が取れなくなってしまっていたのですが、
ある日、知人を名乗る方が管理会社さんのところにいらして、「退去します」という旨、一筆書いて下さったそうです。
入居者からの退去申し出がないうちは、こちらも裁判を起こさないと強制退去はさせられないので、ヒヤヒヤしながらも待っていて良かったなと思う一件でした。
しかも、お部屋の中の荷物も全て出してくださったそうで、ゴミ屋敷の面影はもちろんお家へのダメージとして残っているものの笑
物を出す必要がなくなった、というのもありがたいポイントでした。

解決の経緯についても別の記事で詳しくまとめていますので、ぜひそちらもご覧ください。

築古戸建てなので、リフォームは諦めることに

ゴミ屋敷になってしまった物件は築古の戸建てでした。
これをまた賃貸物件として出せるようにリフォーム、となるととんでもない金額がかかりますし、戸建てのためなかなか家賃は取れず、回収するのに何十年とかかってしまいそうです。
そのため、今回はリフォームは諦めて、売却という選択肢を取ることにしました。
一旦解体はしないままで売りに出してみて、解体前提で買ってくださる方を探そうかなと思っています。
土地はある程度あるので、その値段から解体費用を加味した値段で売れるのではないかなと思っています。

一般的なゴミ屋敷の売却方法
一般的には、ゴミ屋敷はまだ家の中にもゴミが積まれている状態のものを言います。
そのため、今回私が売却しようとしているゴミ屋敷は、正確に言うなら「ゴミ屋敷だった家」となるのかもしれません。
通常、ゴミ屋敷を売る場合は、最初にゴミを処分する必要があります。
ゴミにも一応所有権があるので、ゴミが入居者のものである場合は、まず強制退去措置をとって、ゴミを処分しなくてはいけません。
基本的には清掃業者に依頼して処分することになると思いますが、一戸建てで全てのお部屋にゴミが溢れている場合、ゴミの処分費用は100万円程度になります。
ファミリータイプのマンションなどであれば、30万円程度だそうです。
もちろんゴミの量にもよるのですが、ゴミ処分だけでこれだけ費用がかかってしまうというのは辛いですよね…自分が汚した訳ではないのに…
荷物が出せたら、売却もしやすくなるかと思います。
すぐに解体せず、まずは売りに出してみると良いでしょう。
ある程度土地があって、立地が良ければ、解体費用も見込んだ金額で売れると思います。
また、「解体してもらってから土地として購入したい」という相談が入ることも大いにあります。
興味を持ってくださった方と条件面などを交渉して売買を進めていくのも良いと思います。
ある程度慣れている投資家さんや業者などであれば、繋がりのある解体業者さんがいたりもしますからね。
それから、管理会社さんにも相談をしてみると良いと思います。
最近の売買でそういう事例があったかどうか、あったとしたらどれくらいの金額で売買が行われたのか。
ご意見もうかがった上で、解体するかどうか、という判断をしてみると良いでしょう。
こちらの不動産が売れたら、またこのメディアでご報告したいと思います。
買い手が見つからなかったら、こちらで解体をするしかないですね笑
解体費用も多分100万円〜200万円ほどはかかると思いますので、それも痛手だなぁと思います。
戸建てはそもそも家賃が安く、利益が大きく出るものではないので、こういうトラブルがあると、やっぱり集合住宅の方がいいなぁと思いますね。
