年度の変わり目というのもあり、最近は入居者からの退去連絡が多くなっています。
不動産業界はいわゆる繁忙期ですね。
できればこの時期に次の年度に住んでくださる方を決めたいところですが（じゃないと1年お部屋が空いてしまう、なんてこともあり得るので）、退去があってから原状回復、となるともう3月前半ですからスピード的に難しいかな…
不動産投資業はこんな感じで、いつもずっと気を揉み続ける毎日です笑
さて、入居者からの退去連絡が入ったらオーナーはどのように動いていくのか、ということを今回はまとめてみたいと思います。
退去連絡
退去連絡は入居者から直接来るわけではなく、管理会社を通して担当の方から連絡が来ます。
管理会社の方と話すと
退去連絡でものすごく怒ってくるオーナーさんもいらっしゃるんですよね。そうでなくても、嫌な連絡なので、ご連絡するのはいつも気が重いです。
なんて話も。
管理の方も大変ですよね。
ここ最近、私も退去連絡が続いていましたが、そのうちの1人の方は、実は先日物件を見に行った時にちょうど出くわした入居者の方でした。
管理の担当の方と一緒に物件を見に行っていたのですが、なんとアパートの玄関横のスペースで猫を飼っていました。
ちょうどその入居者の方と出くわすという、すごいタイミングだったんですよね。
もちろんその時は注意などせず、私もオーナー風ではなく、「お部屋を探しに来ている人」というテイにしました笑
のちほど管理会社さんを通じて注意をして頂いたところ、退去となったわけです。
猫ちゃんのために退去かな……
これまでも入居者の方が内緒で猫を飼っている、ということはありました。
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退去後の原状回復
長く入居してくださっていた方が退去された場合は、お部屋の中がかなり損耗していることもあります。
その場合は基本的にクロスは貼り替えとなりますね。床もクッションフロアなら替えることもありますね。
水回りなども修繕が必要な場合もあります。
あまり入居期間が長くない場合は損耗がそこまででもなく、原状回復にもあまりお金がかからない場合もあります。
私の場合は地方の築古アパートにメインで投資をしているため、退去のたびに現地に確認しにいく、ということはできません。
管理を管理会社にお願いしている場合は近くの物件であっても毎回見に行くということはないかもしれませんが。
そのため、退去があったお部屋の中の写真を管理の方が送ってくださって、見積もりをとってくださり、修繕をやる箇所を決めていく、という流れが多いですね。
現地に行くことも
実は来週は退去があったお部屋を見に行くことになっています。
こちらも地方のアパートなので、新幹線に乗って出張です。
こちらのアパートは3LDKという広さで、私が所有している物件は1Kが多いので、さすがにこの広さになってくると、修繕費の見当がつかないな、と思いまして現地に見に行くことにしました。
築古のアパートではあるので必要最低限のリフォームをしてもう一度賃貸に出すか、かなりしっかり目にリフォームをして売りに出すか、ということも考えたいなと思っています。
もし売却を考えるのであれば、それに合わせた修繕が必要です。
再度賃貸に出すのであれば、「必要最低限、住めればOKという程度の修繕で良いと思うのですが、売却するなら少し凝った修繕でもいいですよね。
購入したときにいくらだったのか、というのを改めて確認した上で、修繕にどれくらいかけるか、ということも考えたいと思います。
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見積もりから必要な修繕をピックアップしていく
通常は地方アパートの場合は管理の方が修繕のお見積りを提案として送ってくださるのですが、ここでも「じゃぁそれで」とそのままお返事することはあまりないです。
言われるがまま全てを修繕していると出費がとんでもないことになってしまうので、いただいた見積もりの中から必要な修繕をピックアップし、不要な修繕はやらない方向でお伝えします。
管理の方にとっては少々面倒なオーナーになってしまうと思いますが笑
やはりビジネスとして不動産投資をしていく以上、ここはシビアになってしまいますね。
お見積もりの時点で高いなと思ったものに関しては金額の交渉もします。
今はネットを調べれば大体相場が出てきますから、見積もり内容の項目ごとに相場を調べるので良いでしょう。
私の場合は今まで頂いた見積もりをデータとして残しているので、前のデータを参照しつつ交渉させていただくこともあります。
特にクロスの単価なんかは、交渉で下げられれば貼り替え面積が広くなるほどお得なので、高いと感じる単価の場合は交渉した方が良いかなと思います。
納得いく内容で修繕をお願いできたら、あとは工事完了を待ち、その後再び賃貸に出す、という流れですね。
きちんと自分の物件が掲載されるところまで確認した方が良いです。
少し前に、
修繕をお願いしたけど連絡ないなぁ
と思って確認したら、掲載を忘れられてしまっていた、ということがありました。
私の確認も遅かったのですが、これはかなり機会損失になってしまうのでもったいないですね。