今回は不動産競売についてお話していきます。
一般的には「きょうばい」と読まれる「競売」ですが、不動産業界においては「けいばい」と発音されます。
一般的に不動産を取得するよりも競売物件で取得する方が、7割ほど物件を安く手に入れられると言われており、
競売物件の落札は誰でもできるものなので、競売でマイホームを購入する、という人も少なくありません。
この競売物件で多いトラブルとしてあげられるのが「占有者の居座り」です。
そもそも競売物件とは
そもそも競売物件とは、裁判所によって競売手続きが行われ、お金に換えられることになった物件のことを指します。
物件の所有者が支払わなくてはいけなかったお金を支払うことができないため、
債権者（支払いを受ける権利がある側の人）が裁判所に依頼して差し押さえされた不動産が競売にかけられます。
つまり、何らかの事情でお金が払えなくなった人の不動産が競売物件として競売に出されている、ということなんですね。
ちなみに競売物件は、その競売物件の所在地を管轄している裁判所によって競売にかけられます。
競売物件を購入したいと思ったら、目星のついている地域の管轄の裁判所で競売物件情報を探せばいい、ということですね。
関連記事：ローン中の家を売ることはできるの？
競売物件を購入するリスク
冒頭で述べた通り、競売物件は一般的な不動産価格の7割程度の値段で不動産を購入することができます。
一般的な不動産取引に比べると破格の値段になりますので、これが最大のメリットと言えるでしょう。
しかし競売物件にはデメリットもあります。
競売物件の場合は裁判所が不動産を競売に出しているので、一般的な不動産取引と違って「売主がいない」という特徴があるんですね。
裁判所はあくまで競売手続きを行って不動産を競売に出しているだけであって
売主ではありません。
そのため本来の不動産取引で「売主が負うべき責務」が果たされない、というのが競売物件のデメリットなのです。
売主がいない、ということはどういったことなのでしょうか。
瑕疵担保責任がない
一般的な不動産取引では売主側が瑕疵担保責任という責任を負います。
瑕疵（かし）、というのはキズや欠点のことを言います。
通常の不動産取引では瑕疵担保責任を売主が負ってくれるので、中古で物件を購入しても「雨漏りがあった」などの後から気づいた欠点があれば
賠償請求をすることができるんですね。
しかし競売物件の場合は瑕疵担保責任を負ってくれる売主がいないため
落札したあとに物件に何か問題があっても、誰も責任を負ってくれないということです。
引き渡し義務が裁判所にない
通常の不動産取引であれば、不動産仲介業者が間に入り
そこに引き渡し義務が発生するので、居住目的の売買であれば代金の入金と引き換えに鍵の引き渡しや細かい説明を受けるのが普通です。
しかし売主のいない競売物件の場合、裁判所には引き渡しの義務がありません。
そのせいで占有者の居座り、というトラブルが起こってしまうんですね。
競売物件に債務者（お金を払わなくてはいけない立場にある物件も持ち主）が住んでいることもありますが
債務者が賃貸として物件を貸し出していれば第三者が住んでいる可能性もあります。
その際は立ち退きの依頼などは落札者が行わなくてはいけなくなるんですね。
関連記事：不動産を売却したいけど担保物件、という場合はどうしたらいい？
競売物件で居座りが起きた時の対処法
では実際に競売物件を取得したけど占有者に居座られている、という場合、
強制執行までがどんな流れになるのかを簡単に書いていきたいと思います。
- 競売物件の落札
- 売却許可決定（落札から約1週間程度）
- 売却許可決定確定
- 代金納付期限通知書の送達
- 代金の納付
- 引渡命令の申立て、確定
- 強制執行の申立て
- 強制執行
といったような流れになります。
最短だと落札から約2ヶ月ちょっとくらいで強制執行まで持っていくことができますが
強制執行手続きや荷物の処分などにも費用がかかってしまうため、実際の強制執行にまで至る人は少ないです。
また占有者から立退料を請求されるケースなどもあります。
しかし立退料を支払う義務もなければ、
強制執行にかかった費用を債務者に請求することもできるようになっていますし
強制執行を行う業者なども出てきています。
法改正が行われたり、強制執行までの手続きが簡素化したこともあり、
居座りのトラブルも以前よりは解決しやすくなってきています。
また、どうしても第三者に居座り続けられてしまうのであれば、
逆に買受人との間で新しく賃貸借契約書を交わす、ということで手を打つケースもあります。
競売物件は確かにリスクのある物件ではありますが、
リスクをしっかり理解した上で購入するのであれば、価格も安いですし狙い目の不動産なのではないかな、とも思います。
もちろん金銭的な問題があって競売にかけられているわけですから、トラブルが起きやすい不動産であることは否めないでしょう。
関連記事：不動産の売主と直接交渉をして物件を購入することはできるの？