大家業に挑戦してみたけど失敗してしまった！という人は少なくありません。
投資ですから、やはり読みが甘いと失敗してしまうこともあります。
今回はこれから大家業を始めようとしている方、
大家業を始めたばかりの初心者の方向けに、大家業を失敗してしまうパターンを紹介していきたいと思います。
修繕見通しが甘い
特に中古物件を投資対象として考えている方の場合
修繕の見通しが甘いことで失敗をしてしまうケースが非常に多いです。
中古物件を購入する時は必ず物件を自分の目でしっかりと見ること。
そして思っているよりも多めに修繕費用を見積もっておいた方が良いでしょう。
外壁や水回りといった大きな修繕が必要になってくる箇所だけでなく
エアコンや給湯器、フローリングなど、細かい設備に関しても交換が必要かどうか、ということをしっかり見ておいた方が良いです。
築年数が10年以上経っている物件に関しては必ずどこかしら修繕が必要な箇所が出てきているはずです。
物件を購入する際に修繕履歴も見せてもらえると思いますから、そこもしっかり確認しておくようにしましょう。
安易な赤字物件の購入
サラリーマン大家などに多い例ですが、
不動産投資とは別に本業があり、節税対策として大家業を始める方もいます。
そういう場合は、本業が黒字だからと言って赤字物件を安易に購入してしまうことがあります。
これが大きな失敗へと繋がるのです。
損益通算という考え方があり、給与所得（黒字）が多く、不動産所得で赤字になっていたとしても
それを合算して考えるため、税金の還付を受けられるから節税になる、と考える人が多いです。
ただし個人の場合、土地取得にかかる借入金の利息は、損益通算の対象にはならない損益通算の特例というものがあります。
また基本的に赤字の不動産というのはキャッシュフローも赤字になる可能性があります。
大家業を営むことで経費にできるものが増えたり、損益通算できる部分があっても
結局キャッシュフローが赤字では資産は減っていくばかりですから意味がありません。
安易に赤字物件を購入するのは大きな失敗を招く原因となります。
関連記事：駐車場経営で赤字になることってあるの？という疑問を現役投資家が解説してみる。
地域の未来を読み切れなかった
物件によっては「この施設のおかげでお部屋の稼働率を上げられている」というような、
外的要因に大きく稼働率が影響を受けている物件があります。
例えば
- 単身者向けのアパートで、近くに大学があるため学生の入居者が多い
- 物件の近くに工場があるので、工場勤務の人が多く入居している
というような物件ですね。
こういった外的要因に依存している物件の場合、
その施設がなくなってしまった途端に空室率が急激に高くなってしまいます。
施設がなくなる予告が出てからでは物件も売却しづらくなってしまいますから
赤字物件をずっと抱え続けなくてはいけなくなる可能性もあるでしょう。
その地域がこれからどのようになっていくのか、その未来もしっかり考えていかなくてはいけません。
関連記事：築古アパートの6つの出口戦略
営業マンの言葉に騙される
不動産業者の営業マンは成約にならないと売り上げに繋がりません。
そして営業マン個人には営業成績によるインセンティブが発生します。
そのため、成約が早く決まるように色々けしかけてくるようなところもあります。
悪質な業者もいないわけではありません。
購入を検討している物件で
- 「他の投資家もすでに目をつけているんです」
- 「内見予約がいくつかもう入っています」
というような文言は常套句とも言えます。
そういった営業マンの言葉に焦らされて思い切って物件を購入してしまったりすると、読みが甘すぎて失敗してしまうことが多いです。
自分の購入基準をしっかりと持ち、あまり他人に左右されないようにしましょう。
関連記事：不動産屋に嘘を言われることもある？売買時に気をつけたいこと
入居対象者の生活を想像できていなかった
入居対象者の生活を想像することができなかったがために失敗してしまうというケースが多いです。
例えばファミリー向けの物件なのに、駐車場がついていない物件で
そこを補うことができていないから入居率が一向に上がっていかない、というような場合ですね。
物件にはそれぞれ想定入居者というものが存在します。
どのような人がその物件でどんな生活を送るのか、ということを具体的に想像することができないと
失敗することが多くなります。
関連記事：入居者が退去してから次の入居までの期間はどれくらいを見ておくべき？
表面利回りに騙される
多くの人は利回りの数字を見て物件の購入を検討するものだと思いますが
ほとんどの場合、利回りとして表示されている数字は表面利回りといって、年間家賃収入を物件購入で割ったものでしかないので修繕費用などの細かい出費は考えられていません。
そういったところは自分で計算しなくてはいけない部分になるので
表面利回りだけを鵜呑みにして考えると失敗してしまいます。
空室対策が甘い
入居付けは不動産業者がやってくれるもの、という考え方をしていて
空室対策をおろそかにしてしまう大家も多いです。
ですが、空室対策は大家もしっかり考えなくてはいけないことですし
設備を充実させたり、家賃設定を見直したりと、色々な対策を施行している人もいます。
物件は買ったら終わりではありません。
そのマネジメントも大家業の仕事のうちです。
関連記事：不動産投資の空室リスクを回避するために行うべき3つのこと
大家業を失敗するパターンについて解説してみました。
これから大家業を始めようとしている方や伸び悩んでいる方の参考になったら幸いです。