不動産投資を東京都心でするか、地方都市でするか、というのは投資初心者が初めに悩むポイントだとも思います。
今回は地方都市で不動産投資を行うメリットや注意点を、実際に投資を行ってみた観点からお話してみたいと思います。
地方都市で不動産投資をするメリット
利回りが高い
地方都市はやはり東京都心に比べると地価が安いです。
土地価格相場がわかる土地代データの公示地価 市町村ランキング 2020年［令和2年］によると、公示地価平均の坪単価はランキング上位は当たり前かもしれませんが東京が独占状態。
- 東京都 中央区 2833万0840円/坪
- 東京都 千代田区 2072万9169円/坪
- 東京都 渋谷区 1540万5462円/坪
ちなみに最下位の方を見てみると以下のようになっています。
- 1365位 兵庫県 佐用町 1万5537円/坪
- 1366位 北海道 興部町 1万5041円/坪
- 1367位 北海道 上川町 1万3553円/坪
- 1368位 北海道 浜頓別町 1万3388円/坪
- 1369位 群馬県 嬬恋村 1万2859円/坪
- 1370位 北海道 美深町 1万2121円/坪
- 1371位 北海道 夕張市 1万1625円/坪
- 1372位 北海道 下川町 1万1129円/坪
- 1373位 北海道 歌志内市 8595円/坪
- 1374位 北海道 滝上町 6776円/坪
同じ日本国内なのにこんなに地価に差があるというのが面白いですよね。
もちろん地価が安いところを買えば良いというわけではありませんが、不動産を安く購入することができることによって、利回りが高い投資を行える、というのは最大のメリットだと思います。
地方の中古戸建てであれば数十万円のものも多く、キャッシュでとりあえず始めてみる、ということもできます。
多額な自己資金を用意しなくても始めることができる、というのが地方都市への投資です。
東京の中古マンションで投資をしようとすると利回りは5%前後が平均。
よくても7%くらいでしょう。
それに対して地方都市だと10%台や、稀ではありますが20%台のものもあります。
利回りがこれだけ変わってくると、売却を意識した投資を考えやすくなるでしょう。
関連記事：収益物件の利回りとは？どんな風に計算すればいいの？
地方ごとの特色が出やすい
地方は本当にその土地その土地でカラーが全然違います。
地方都市に投資をしようと思って色々巡っていると気づくのですが、県民性というか、エリアごとに住んでいる人たちの性格も違いますし、不動産の実務で見てみても、異なることが多々あります。
寒冷地特有の修繕の仕方や、ストーブ事情などがあったりもするんですよね。
そういうこともエリアごとに学ぶことができるので、不動産投資は奥が深いなぁといつも思わされます。
寒い地域と暖かい地域だと玄関の作りとかも全然違いますからね。
関連記事：トイレ交換の修繕費で20万円ちょっとかかりました…
仕事として地方に出かけられる
特に不動産投資初心者の方だと、地方都市に投資する場合は自分が昔住んでいた地域や、縁のある場所を選びがちです。
今は東京に暮らしていても、定期的に帰りたい場所がある、なんていう場合は、地方都市に不動産投資をすることで楽しみを増やすことができるのではないでしょうか。
私も出かけるのが大好きなので、不動産投資を理由に地方に出かけることができるのはとても嬉しいです。
関連記事：地方の不動産会社はここが違う！実際に話してみて感じたこと
地方都市に不動産投資を行う時の注意点
利回りが高いだけに騙されないようレントロールを確認しよう
価格が安く、利回りが高いのが地方都市不動産の良いところですが、利回りが高いだけで空室率が高くては意味がありません。
レントロールをもらって、しっかりと分析することを忘れないようにしましょう。
中にはレントロールがまるっきり嘘、ということもあります。
きちんと現地を見て、人が本当に住んでいる気配があるか？ということはできれば確認したいところですね。
なるべく高く不動産を売るために、親戚や知人などに契約だけしてもらってアパートを埋めておく、なんていう悪質なオーナーもいます。
利回りは一つの大きな判断基準になるとは思いますが、それだけで投資を決めないようにしましょう。
一社独占になっていないか？
これは今までに地方都市に投資をしていて実際にあったことなのですが、ない創業者が一社独占状態になってしまっているエリアがあって、当然ですが競合他社がいないためにものすごく金額が高くなっていました…
人口の少ない地方エリアだとこういったこともあるんですよね。
まずはそのエリアの不動産業者の方に、エリアの内情など教えてもらいつつ投資を検討した方が良いと思います。
需要が偏りすぎていないか
この大学があるからこの学生アパートは大丈夫…みたいな需要が一つの要因に偏りすぎているような物件の場合は、大学が潰れたりすることも地方都市だとあるので要注意です。
これも実際にあった話です。
大学側からの斡旋があったのに、紹介してもらえなくなった物件なんかも急に空室率が高くなってしまったりしていましたね。
エリアに将来性があるか
そのエリア自体に将来性があるかどうか、ということは絶対に考えなくてはいけないことです。
物件をどれくらいの期間保有するつもりか、その頃そのエリアはどのようなエリアになっているか、ということを考えて投資するのは結構楽しいものです。
エリアをたくさん歩き回ってみると見えてくるものが結構ありますね。