不動産投資と聞くとマンション投資やアパート投資を思い浮かべる人が多いかと思いましが、
不動産は建物だけでなく土地も含みます。
なので土地に投資するのもまた不動産投資です。
今回は土地投資について解説してみたいと思います。
土地投資とは
土地活用という言葉がありますが、これは土地投資とは少し意味合いが異なります。
土地活用はもともと所有していた土地をどのように活用するか、ということを指す言葉で、
土地投資というのは土地の所有はしておらず、土地を新しく購入するところから始める投資です。
似ているようですが内容は全然違って、
土地活用の場合は相続や譲渡といった理由から持っている土地をどのように活用するかを考えます。
それに対して土地投資は、あらかじめ「どのように使うか」ということを具体的にイメージしてから土地を購入することが多いです。
土地活用の場合は、どうしても活用方法が見つからなかったりして土地を売却することもありますが、
土地投資では活用方法をあらかじめ考えた上で購入をするので、活用方法が見つからない、ということはないでしょう。
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土地投資をする上で知っておきたいこと
土地投資をする上で、先に知っておきたいことをまとめておきます。
土地のみは固定資産税が高い
建物が建っている土地というのは「住宅」としてみなされ、固定資産税に軽減措置があります。
住宅用地に対する課税標準の特例措置ですね。
ですがこれは、住宅以外の建物が建っていたり、何も建物が建っていない土地には適用されません。
そのため、建物が建っていない状態で所有し続けると固定資産税や都市計画税を割高なまま払い続けることになります。
ちなみに固定資産税と都市計画税は毎年1月1日の時点で該当不動産を所有している人に課税される税金です。
経年劣化がない
建物と違って土地は経年劣化がないというのがメリットです。
建物はどうしても年月とともに悪くなっていってしまって修繕費がかかりますし、資産としての評価も落ちていってしまいます。
それに対して土地は相場に左右されることはあっても、価値が減少し続けてやがてゼロになる、ということはありません。
エリアの人口などにもよってきますが、
大幅な価値の変動はあまりないのが土地です。
自己資金は20%〜30%程度
土地を購入する際に必要になってくる自己資金は20%〜30%が目安となります。
しかし土地を買っただけでは何にもなりませんので、
その後何をするかにもよりますが、建物を建てたり、施設を作ったり、土地を整地して駐車場などに使う、などにもお金がかかります。
その部分の費用も考慮して、自己資金を用意しましょう。
また、契約の手続きには手数料もかかりますし、保険の加入も必要になります。
土地のみであっても不動産取得税や登録免許税などもかかってきますので、
そういった細々と必要になってくるお金もあらかじめ計算しておくようにしましょう。
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事例：アパートの駐車場のために土地を購入しました
土地を購入したら、
- 建物を建てて、賃貸物件として貸し出し、家賃収入を得る
- 駐車場にする
- コインランドリーを建てる
- トランクルームにする
といった活用方法があります。
私は、地方で1棟もののアパートを所有していたのですが、そのアパートが駐車場がなくて困っていたんですよね。
そこで土地を購入して、そのアパートの専用の駐車場にする、という土地投資を行いました。
やはり地方の不動産だと、当たり前のように駐車場がついているところが多く、
駐車場がついていないせいで、仲介の方にも「案内しづらい」と言われてしまっていたんです。
駐車場付きが必須、と考えている入居検討者が多いので、
駐車場がなければ内見すらしてもらえないという状況でした。
そこでアパートの近くで土地が売り出されていた時に、「ここを駐車場として使ったらどうだろう」と思い、購入を決めました。
アパートの隣、というわけではないのですが、近くに駐車場があれば駐車場付きとしてもちろん掲出することができますし、
無事案内もしてもらえるようになったんですよね。
こういった形で、「何のために土地を購入するのか」ということが先に決まっている方が、土地投資においては良いと思います。
何に使うのかよくわからないけど、とりあえず良い土地だから買っておこう、というのはやめた方が良いでしょう。
所有しているだけで割高な税金がかかってきてしまいますしね。
目的がしっかりとイメージできていれば、土地の選び方も変わってくると思います。
コインランドリーにするのか、駐車場にするのかによっても土地の選び方はずいぶん変わりますよね。
私もアパートのための駐車場、と思って購入したからアパート付近の土地を購入したわけですし。
土地活用にもいろいろな方法がありますから、ここら辺を学んでみて、そこから逆算して土地を選ぶようにすると良いかと思います。
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