駐車場経営をしていく時に、特に管理委託方式で経営をする場合に知っておきたい知識について今回は紹介していきたいと思います。
駐車場管理の種類
まずは駐車場の管理の種類について簡単に解説していきましょう。
管理の仕方としては
- 個人管理
- 管理委託
- 一括借り上げ（サブリース）
の三つの種類があります。
個人管理
駐車場経営を個人の管理でやって行くこともできます。
この場合かかってくる経費がほぼ初期投資のみになるので、一番収益を得やすい方法かと思います。
もちろん駐車場の形態にもよりますが、立体駐車場などの大きな駐車場でない限りは、個人管理でも経営していくことが可能なんですね。
しかし個人で管理をしていく場合は
- 巡回
- 清掃
- クレーム対応
といった負担が増えるのも事実です。
管理する駐車場が自身の住んでいる自宅からかなり近い場所にあるのであれば個人管理でも駐車場経営をしていくことは可能だと思いますが
細々とした対応をしなくてはいけないことを考えると個人管理で駐車場経営をしていくのはなかなか難しいと言えるでしょう。
管理委託
管理委託方式で駐車場経営を行う場合は、手数料として管理費を支払うことによって清掃やクレーム対応などといった面倒事を業者に任せることができます。
管理委託方式の場合の手数料はだいたい賃料収入の5%から10%ほどが目安になります。
業者によっては駐車場設立のための初期費用を一部もしくは全額負担してくれるような所もありますから、
管理委託方式で駐車場経営を始めるのは個人管理よりもお得なこともあるでしょう。
ただ契約数によって賃料収入は左右されてしまいます。
一括借り上げ（サブリース）
一括借り上げ方式の場合は自分が経営している駐車場を業者にまるまる貸し出し、通常よりも高い手数料払うことによって全て運営を任せる方式です。
管理委託方式とは違い、手数料が高い分、月々の収入を一定にさせることができる運営方式で
駐車場の契約数に左右されず一定の賃料を支払ってもらうことができます。
管理委託方式の場合は手数料が5%から10%なのに対して、
一括借り上げ方式の場合は手数料が15%から20%と少し高めに設定されているところが多いです。
台数の多い駐車場などは管理なども大変になりますので、安定して収益が見込める一括借り上げ方式の方が低いリスクで駐車場経営を行えると言えるでしょう。
規約数が多くても収入が上がらないというデメリットはありますが、規模の大きい駐車場なのであれば安定した収入を得られる方が良いという考え方もあります。
関連記事：駐車場経営を始めるのに必要な資格や届出はあるのか？
駐車場経営のランニングコスト
立体駐車場であったり広大な土地での駐車場経営となってくるとまた別の話ではありますが
小規模な土地で月極駐車場などで駐車場経営を行っていく場合は非常にランニングコストが安く済みます。
アパートやマンションといった住宅の場合は、物件を維持していくために修繕費用が度々かかってくるものですが
月極駐車場である場合は、 清算機器などを設置する必要もありませんし、
アスファルト整地するにしても寿命は10年以上と言われていますので、大きな修繕費用がかかってくることはありません。
ではそれ以外にかかってくるランニングコストはどのようなものがあるのでしょうか？
固定資産税
土地や建物などの不動産を持っている場合は固定資産税は毎年かかってきます。
固定資産税は
評価額×1.4%
で求めることができます。
または都市計画区域内にある場合は固定資産税とは別に都市計画税もかかってきます。
都市計画税は
評価額×0.3%
で求めることができます。
不動産を所有しているだけでかかってくる税金になりますので、これをペイすることができない場合は赤字経営となってしまいます。
管理費用
管理委託によって駐車場経営をすればあれば管理費用がランニングコストとしてかかってきます。
例えば1ヶ月、一台5000円の駐車場で10台の契約があり
管理費用として賃料の10%を管理委託業者に渡す場合は、
10×5000円×0.10=5000円を管理費用として業者に渡すということになります。
広告費
駐車場の宣伝広告をしてもらって契約を決めてもらうこともできますので、こういった場合は管理委託業者に広告費を払うケースもあります。
契約が決まった段階で一ヶ月分の賃料を支払うということもあるんですね。
業者によってこういった部分はかなり違いがありますので、どの業者に管理を任せるのかということも駐車場経営においてはしっかりと吟味しなくてはいけない部分ではないかと思います。
今回は管理委託で駐車場経営をする場合に知っておきたい知識についてまとめてみました。
やはり管理を自分でするとなるとかなり労力もかかってきてしまいますので、
多少の管理費用がかかっても業者に管理をお願いした方が楽に駐車場経営をしていくことができると思います。