普段は地方の築古アパートをメインに、戸建てや区分マンションへの投資も行っています。
少し前に不動産関係の方とお話ししていたら、
〇〇さんは義理のお父さんにアパートをあげようか、と言われたらしんですけど、
結局色々悩んで断っちゃったらしいんですよね〜
というお話しをされていました。
一緒に「もったいないですね〜〜」と話してたんですよね。
まぁどういったアパートかは分かりませんが、何もないところから購入するよりはもちろん安く手に入るわけですし、
税金が結構かかるとはいえ、家賃収入があればすぐにペイできると思います。
この記事を読んでくださっている方の中には、親からアパートをもらうことになったけど、本当に自分にアパート経営なんかできるのだろうか？と悩まれている方もいらっしゃるかもしれません。
親からアパートをもらう時のメリットデメリットについてまとめて解説してみたいと思います。
アパート経営の引き継ぎ方
アパート経営を引き継ぐ場合、
- 相続…親が亡くなって相続をする
- 生前贈与…生きているうちに、親から子供や孫に財産を分け与えること。
- 家族信託…親世代が、自分が認知症などになった場合でもアパート経営に問題が出ないように、経営や財産に関した権限を事前に設定しておくこと。子世代の次の相続方法まで指定できる。
- 事業継承…親世代が法人でアパート経営をしている場合、経営権ごと子世代が引き継ぐこと
の大きく4つのパターンに分けることができるかと思います。
今回話に挙がっていたアパートに関しては4戸のアパートだという話だったので、生前贈与にあたるものかな、と思いますね。
なんと築年数もそこまで古くないものだったそうです。
自分だったら喜んでアパートもらっちゃうな…笑
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アパートをもらうメリット
親からアパートをもらうメリットはたくさんあります。
現金よりも不動産の方が評価が低く、つまり税金も低い
現金はその金額全部に対してまるまる税金がかかってきますが、
不動産の場合は不動産の評価額を基準にして計算します。
具体的には土地は路線価、建物は固定資産税評価額を評価額とします。
大体本来の価値の80％くらいで計算されるのと、そもそも築年数が古かったりすれば、建物は経年劣化で価値が下がっていると考えられます。
そうすると、かかってくる税金が安くなるわけですね。
さらにアパートの場合は、入居者がいれば、その建物を取り壊して相続人が自宅を建てる、ということが自由にはできません。
そういった事情を加味して、さらに評価を下げることが可能なのです。
相続のことを考えて不動産を購入する人が多いのはこのためなんですね。
関連記事：相続をするとき、土地と建物の評価額はどうやって決まる？
アパートはお金を生み出し続ける
現金をもらったらそれを使って仕舞えば終わりですが、
アパートは入居者がいる限りお金を生み出し続けてくれます。
もらった金額以上の金額になる可能性があるのがアパートのすごいところです。
もちろんそのために労力は割かなくてはいけません。
入居がつくために努力しなくてはいけないですし、設備故障や退去があれば修繕をする必要があります。
それでも、やはりお金を生み出し続けるというのはすごいことですよね。
関連記事：投資歴12年の私が考える築浅でも避けた方がいい物件-アパート編-
相続のトラブルが起きにくい
生前贈与でアパートを贈与しておけば、親が亡くなって相続が発生した時も親族間でトラブルが起きにくくなります。
もし相続後に財産分割するとなって、その中に不動産が含まれていると、それをどうやって分割するか、ということが難しくなることが多いです。
不動産はこっからこっちはAさんのもので、こっからこっちはBさんのもの、というようには分けられませんからね。
親からアパートをもらうデメリット
アパートをもらうデメリットもしっかり把握しておきましょう。
税金などの出費は結構ある
シミュレーションなどがネットでも簡単にできるようになっていますので、どれくらいの出費が必要なのか、は計算しておいた方が良いでしょう。
贈与税だけでなく不動産取得税や登記費用、税理士さんや司法書士さんなど専門家への報酬も必要になります。
贈与税の控除や特例などもありますので、うまく使ってなるべく安く贈与をしてもらいたいですね。
ちなみに生前贈与の場合は、建物だけを贈与して、土地は親の所有のままにしておくことが多いです。
贈与対象となるのが建物部分だけなので、親から建物だけ贈与してもらって、土地の部分は無償で貸与する、というケースが多いのです。
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家族間トラブル
親戚が多かったりすると、不動産をもらうもらわない、誰がもらう、でトラブルになることもあります。
あらかじめ家族で話し合って、不動産をもらうことでトラブルが起こる可能性はないか、ということは確認しておきたいポイントです。
親がアパートを持っていればいずれは相続という形でもらうことになるかと思いますので、
生前贈与は断っても、相続は発生するでしょう。
この辺りをどうするかは、話せるうちにしっかりと親と話しておいた方が良い部分です。