地方の築古アパートを中心に、戸建てや区分マンションにも投資をしており、投資歴は10年以上になります。
不動産投資をしていると避けて通れないのが原状回復。
やらなきゃいけないのはわかってるけど、どこまでやるかなぁ…あんまりお金かけたくないなぁ。
と悩まれる方も多いのではないでしょうか。
それなりに長く入居して頂いた入居者さんの場合、修繕する箇所も多くて原状回復費用も馬鹿になりません。
今回は管理の方に原状回復をお願いしましたが、その時の一連の流れについてまとめてみたいと思います。
今回はかなり原状回復費を節約できました…！
前提：写真を撮ってもらう
まず、お部屋の退去があって原状回復をする時は、管理会社さんに見積もりをお願いします。
あまり修繕する箇所がない場合（10万円前後の修繕の場合）は見積もりだけ来たりすることも多いですが、
今回は修繕箇所が多いのもあったので、修繕箇所の現状の内装をすべて写真で送ってもらうことにしました。
写真と見積もりを頂いて、見積もり表と睨めっこしながら、どこを削っていくかを考えます。
地方物件でそれなりに広いアパートなので、写真もどこがどの写真なのか解読するところから始まり、結構大変でした笑
広めの部屋とはいえ、一部屋でこの金額。。なかなか厳しい値段です。
地方の築古アパートだとどうしても家賃も安くなります。
こちらの物件も家賃は4万円台。この金額を回収するのに長い年月がかかります。
そう考えるとやはりなるべく安く抑えたいところです。
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過去のものと比較して単価交渉
この時の見積もりですが、クロスやクッションフロアなどは一式と書かず、単価で書いてもらうようにします。
一式と書かれてしまうと値段の交渉がしづらくなりますし、不透明ですからね。
複数の物件を所有していて、物件の修繕のたびにクロス単価もデータとして残しておくようにしています。
なので
この物件の時は単価いくらくらいだったのですが、もう少し単価下がりませんか？
というような交渉がしやすいんですよね。
最近はインフレと円安の影響もあって、なかなか単価を下げるのも難しくなってきていますが。
今回は交渉をして、クロスの貼り替えを単価1,700円から1,650円に値下げしていただきました。
畳の表替えも9,380円から9,200円へ。
なかなか単価値下げ交渉は厳しい感じがします。
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要らないものを省いていく
さて、見積もりを見ながら、不要だと思った修繕項目をどんどん減らしていく作業です。
押入れや物入の押入れ天井壁のクロスの貼り替えはしないことにしました。
表側から見える部分は貼り替えした方がいいと思いますが、扉を開いた中の天井壁のクロスは汚れていてもあまり気にならないかなと思います。
これもクロス単価での計算なので、貼り替え部分が少なければ少ないほど安くなりますからなるべく削減していきます。
この辺りが削減できます。
また、クッションフロアなどは基本綺麗なら修繕しません。
全てを修繕するのではなく、「やらないとダメだろうな」と思ったところだけ修繕していきます。
取手などの金物も綺麗なら交換しません。
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TVモニターフォン
見積もりを見るとTVモニターフォン取り付けが本体代込みで25,000円になっていたのですが、これは高い気がしたので、こちらで本体を買って送ることにしました。
本体をこちらで購入するとこで、どの製品にするかというのを選べるメリットがありますし、取付だけということなら金額を抑えやすいかなという意図です。
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洗面化粧台
洗面化粧台は81,250円となっていました。
配管のあたりが怪しいのかなという状態だったのですが、全取り換えではなく、底面に板を貼って頂いて穴をコーキングなどで埋めて頂く施工でお願いしました。
これによって金額が20,000円に。6万円ちょっと安くなったのでかなり削減できましたね。
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LED照明
これはどうしても高くついてしまうので仕方がなかった部分なのですが、照明の元の部分がLEDをつけられないもののままだったので、全部屋交換することにしました。
こういうのは高くなってしまいますね。
最終的には全部で40万円台になり、かなり安くすることができました！
写真を確認しつつの削減していくのは大変な作業ではありましたが、これだけ金額が変わってくるとやはりやってよかったなと思いますね。
参考にして頂けたら嬉しいです。
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