地方の築古アパートを中心に、戸建てや区分マンションにも投資をしています。
投資歴は10年を超えました。
今回は不況時の不動産投資について、思うところを書いてみたいと思います。
円安が思わぬほど進んでいたり、日経平均がガクッと下がったり、「不況だ！」と叫ばれることが最近何かと増えてきているように思います。
不況は「ここから不況です！」という宣言があるものでもなく、ある時急に始まっているものですし、後から考えてみたら「あれは不況だったんだなぁ」となったりするものです。
もしかしたら、この文章を書いている今この時も後から「不況の時期だった」と言われるのかもしれません。
ビルよりレジデンスがおすすめ
不況の時はビルよりもレジデンス系を所有している人の方が強いです。
どうしてもビルだと、入居者が法人になってしまうので、不況の影響を受けやすい層であり、資金繰りが厳しいと退去になることが多いです。
それに対してレジデンス、つまり住居として契約している入居者は個人がほとんどですし、不況になっても退去する、という流れにはなりにくいです。
それどころか、引越しはお金がかかりますから、むしろ入退去が著しく少なくなります。
コロナ禍でも、不動産の売買をしたりしていて不動産業者さんとお話する機会が多かったのですが、その時は
コロナで賃貸も売買も全く不動産が動かないですね〜！
というお話をされていらっしゃいました。
もちろんコロナの時は感染症だから、という理由もあったとは思いますが、それでもやはりらそういった時、不動産は動かなくなるので投資対象としては向いているな、と思います。
株式にも投資はしているのですが、不動産は流動性が低いので影響がで始めるのも遅いですしね。
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不況の時に売らない方がいい
当たり前ですが、不況の時こそホールド！
そういう時は買うのならもちろん良いですが、間違っても売ってしまわないように。
私も不況の時に買った不動産が今、すごく価値が上がっています。
実はコロナの時も都内で区分マンションを購入しているのですが、この区分マンションは大体今の相場で考えると、購入した時よりも1000万円ほど価値が上がっています。
中古物件でも、適切な時に購入すれば、将来的に大きな売却益を得ることができるのです。
周りが不況だ、と言い始めると不安になって売却してしまう人が増えますが、そこはグッと堪えて、周りの人たちと違うことができるかどうか、というのが投資をする時の考え方ではないでしょうか。
人に流されやすい人、人の意見が良いと思ってしまいやすい人は、投資にはあまり向いていないかもしれません。
人と違うことが怖い、という精神でいると、メンタル的にキツくなってくるかもしれないですよね。
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不況の時にこそ修繕
不況の時に値段が落ちている物件を購入するのも良いですが、あまり良い物件が見当たらない時は、所有物件の修繕をする、というのもおすすめです。
結局、不況の時はみんながお金を出したがらないので、修繕業者もお客さんがいない状態になります。
そういう時は安くせざるを得なくなりますし、こちらも「もう少しこれくらいの値段でやってもらえませんか？」と交渉をしやすくなりますよね。
結果的に安く、また工期が遅れたりすることもなく、修繕を行うことができます。
不況の時こそ、お金を使う方向で動いた方がいいのです。
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投資家はむしろ不況を待っている
周りの投資家の方達はむしろ不況を楽しみにして待っている感じがします。
普段から「この不動産がこれくらいの金額まで下がったら買おう」というように、目をつけているものがあるんですよね。
これから不況が来そうだなという雰囲気が今あるものですが、
その不況が来そうな時ほど、現金を手元に作っておく、というのも良いでしょう。
不動産の価格は今結構上がってきているので、これを機に、私も少し所有物件を売却するフェーズに入っています。
例えば、もうすでにある程度利益が出ていて、これからどうしようかな、と思っていた築古戸建てを手放すことに成功しました。
1万円で売却、というと成功しているように見えないかもしれませんが、この物件はかなり回すことができたのと、持っていてももうマイナスになってしまうような物件だったので買ってもらえるだけで御の字という感じです。
それから現在、地方に持っている築古戸建てをもう一件売却中です。
こちらは外国人の方が買ってくださる予定で、まだ引き渡しまで行っていないのですが、順調に進んでいます。
自分の物件が外国人に売れるような時代になったんですね。これは少し感慨深かったです。
不況に備えて、現金を少し手元に増やしておく、というのもぜひ考えてみてください。
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