地方の築古アパートを中心に、戸建てや区分マンションにも投資をしています。
投資歴は10年を超えました。
私が購入しているのは主に地方都市の中古アパートなのですが、
アパート経営をするなら築年数は20年くらいのものがいいなと、個人的には思っています。
中古アパートの購入を検討する時に、大体それくらいの築年数のものを探すようにしているんですよね。
今回はその理由について解説してみたいと思います。
価格がある程度下がっている
日本は新築信仰がすごいため、どうにも新築は信じられないような値段で売られています。
人口は減るばかりですし、空き家問題も指摘されているというのに、変わらず新築の値段は高いままですね…
なのでどうしても利回りが低くなるという傾向にあり、新築は購入する気にはなりません。
築10年前後くらいまでは新築の影響がまだある築年数だと思っています。
新築時から加速度的に不動産価格が下がっていき、ある程度下がり切るのが築20年くらいかなという印象なのです。
ここからは下がり幅が狭いので、所有していても資産価値の減少が抑えられます。
新築なんて一度入居がつけばガクッと価値が下がりますからね、恐ろしいものです。
そして、価格が下がっている築20年くらいのアパートというのは設定家賃もある程度下がり切っているものです。
お部屋を貸す時にある程度下がった家賃で貸すことができれば、所有期間中に家賃を下げる幅も少なくて済みます。
つまり見通しが立ちやすい物件、というわけですね。
設定家賃をガクッと下げないと入居がつかない、という状態になりにくいのが、築20年以降の物件の良いところです。
これくらいの家賃でほぼずっといけるかな、という状態になっていれば、5年後10年後の見通しが立ちやすくなります。
関連記事：中古物件のアパートを解体するかどうか悩んでいます…
大規模修繕がまだ発生しにくい
大規模修繕が発生するのは大体築10年〜15年という話が多いですが、売りに出されている中古アパートを見ていると、それくらいの築年数で大規模修繕をしているアパートというのはなかなか見かけないですね。
築20年くらいでも大規模修繕は一度もやったことがない、という中古アパートがほとんどだと思います。（というかすでに大規模修繕をやっているアパートは売りに出されないですね）
修繕履歴を見てみて、比較的最近それなりの規模の修繕をやっている中古アパートがあればそれは掘り出し物かもしれません。（たまにあります）
不動産を購入するときは必ず現地を見てから購入するようにしていますが、築20年くらいだと綺麗なアパートが多いです。
不動産投資初心者の方は築20年というと結構ボロボロをイメージされる方も多いかもしれません。意外と20年くらいはまだまだ綺麗なんですよね。
もちろん現地はきちんと視察した方が良いですが、築20年くらいならすぐに着手しなくてはいけないような大規模修繕が発生することは少ないので、これもまたメリットと思っています。
これはもう運ですので、もしかしたら購入してから大規模修繕が必要になることがあるかもしれませんが、比較的そういった修繕が必要になることが少ない、というだけではあります。
（ちなみに私の場合は大規模修繕が発生しそうだな、と薄々感じたら、その前に売却するようにしています）
関連記事：不動産投資で損切りするタイミングとは？
売却する時に買い手がまだ見つかる
いつも築20年くらいの中古アパートは所有期間を10年くらいの想定で購入しています。
築20年前後で購入したら、築30年前後で売却する、というイメージです。
もちろんその時の市場の動きなどもありますので、その時期にうまく売却できるかどうかというのは分かりませんが、
10年くらい所有して、これくらいの金額で売却できたらいいな、というイメージを購入の時点で持っておく、という感じですね。
築40年50年くらいになってくると、経年劣化で色々な不具合が出てきますので、値段もかなり下げないと売れなかったりしますが、
築30年くらいですと、建物の見た目も綺麗なことが多く、買い手もそれなりに見つかる感触があります。
売る時になかなか売れないと苦労しますので、購入する段階で売却時のことも少し考えておきたいところです。
関連記事：【実録】不動産売却が破談になりました…
築20年くらいのアパートは総合的にリスクが少ない
ということで、築20年前後の中古アパートを選ぶ理由をまとめてみました。
- 価格がある程度下がっている（家賃もそれなりに下がりきっている）
- 大規模修繕が発生するリスクが比較的少ない
- 10年所有でイメージした時に、築30年前後であればまだ売りやすい
といったところで、総合的にリスクが少なく、うまみが多いのが築20年前後かなと思っています。
新築は新築で利回りが薄く大変ですし、築40年以降の築古すぎる物件はトラブルが多くてまた大変。
その中間の築20年前後の物件をいつも探すようにしています。
あくまで個人的な考えではありますが、ご参考になれば幸いです。
関連記事：【不動産投資】買ってはいけない中古物件ってどんな物件？