地方の築古アパートを中心に10年以上不動産投資を行ってきました。
今回はそんな私が、
- こういう物件は絶対買わない
- 頑張れば収益を上げられるのかもしれないけど、わざわざ買わないな
と判断するような物件について、紹介してみたいと思います。
あくまで私見にはなりますが、
最初から「買わない」と判断することも投資においては大切だと思いますので、こういう考えもあるのだなくらいの読み物として楽しんで頂けましたら幸いでございます。
駐車場の台数が足りない、あるいは駐車場なしの物件
これは私が地方アパートを中心に投資しているからこその目線ですが、
駐車場が足りない、あるいは付いていない物件はなかなか入居付けが難しいです。
地方は駅近であるかどうか、ということよりも駐車場があるかどうかの方が重視される場合が多く、これは車で移動するのが当たり前の生活を送っているから、ということです。
実際管理をお願いしている不動産会社の担当さんにも、
駐車場がない物件は紹介が難しいんですよ〜
と直接言われてしまいました。
また、駐車場も1戸あたり1つあれば良いのではなく、
できれば戸数に対して少し多めに駐車場があるような物件が望ましいです。
一家に複数台車を所有しているお家も珍しくないんですよね。
とはいえ、そんなに都合よく戸数よりも駐車場がたくさんあるような物件というのはあまりなく…
その場合は付近の月極駐車場などを契約できるか、といった具合で探るようにしています。
駐車場なしの物件で、近くの土地を購入して駐車場にしてしまったこともあります。
土地値があまりない物件
地方の物件を検討する時は、土地の値段がどれくらいあるのか、ということを必ず計算するようにしています。
土地の値段はネットで「地域名 坪単価」で調べればすぐに価格が出てきますので、出てきた坪単価に坪数をかけてあげるだけで大体計算することができますね。
築古の場合は最低でも売り出し価格の半分くらいは土地値が欲しいかなと思っています。
中には掘り出し物件だと、土地値と売り出し価格が同じくらい、ということもあります。
こういった場合は運用してみてなかなかうまくいかなかった時、最終的には取り壊して土地として売ってもある程度回収できる、と考えられます。
リスクをどれくらい抑えられるか、という意味でここは必ず見るポイントで、
土地値があまりにない物件は買わないようにしています。
水回りのリフォームにお金がかかりそうな物件
水回りはリフォームの中でも一番お金がかかるところです。
数百万円は簡単に飛んでいきますね笑
なので、
- 浄化槽
- お風呂
- 洗面所
- キッチン
あたりを大きくリフォームしないと貸し出すことができないようなお部屋がある場合は、その物件は買いません。
リフォームは「住めればいい」をモットーに必要最低限しかしないことにしています。
あまりにリフォームを凝っても、家賃を大幅に上げられるわけではないですからね。
高級路線の物件なら別ですが、大体そのエリアの家賃相場よりちょっと安いくらいで貸すのが築古なので、
大きなリフォームはしないで、見た目がある程度綺麗になればよしとしています。
水回りはきちんと動いていないと貸し出しがそもそもできない場合もありますので、一番気をつけてチェックしたいところです。
関連記事：不動産投資で築古物件を購入する時に気をつけるべきこと
ペット可の物件
ペット可の物件はリフォーム費用が大きくかかる可能性があります。
現状ペットを飼っている人はいないけれど一応ペット可物件、みたいな物件は購入したことがありますが、
ペットを飼っている人が集まっているようなアパートは買いません。
契約時にリフォームの金額を別途設定していたとしても回収しきれないこともあるのでリスクが高いですし、
ペット不可だったものをペット可にするのは簡単でも、ペット可のものをペット不可にするのは難しいんですね。
もちろん競合が少ないというメリットもありますが、それを考えてもリスクの方が大きいように思ってしまいますので、私は手を出していません。
ちなみに、ペット不可だったのに入居者が内緒でペットを飼っていた、ということもありました笑
しかもこれ、かなり原状回復にお金がかかったんですよ…
関連記事：ペット不可の物件で内緒で飼っていた！？原状回復費用はどうなる？
物置を設備にしている物件
これは最近あったことなのですが…笑
物置を設備として付帯している物件で、物置が劣化してきてしまっており、交換するのに莫大な費用がかかる、ということがありました。
記事でも詳しく書いています。
これは盲点でしたね〜
東京のマンションに住んでいる身としては、物置そのものが物珍しいですし、特段注目していなかったのですが、
しっかりした物置を設備としていると、それが壊れてしまった時に結構な費用がかかります。
調べていて知ったのですが、タイヤや雪かきグッズ、自転車などが入るような大きな物置は1個あたり10万円〜20万円、平気でかかってくるんですね。
これに設置費用もかかりますので予定外出費がすごかったです。
今後は物置はお部屋と一緒に貸すというのはやめようと思いました笑
物置がついている物件は買わないか、それを一緒に貸し出すというのはやめようと思います。
関連記事：【実録】中古物件の内見をしたらすごい汚かった！これはラッキーです
ということで私なりの買わない方が良い物件をまとめてみました。
また思いついたら追記していきたいと思います。