不動産投資家にとって、「物件を買う」というのはとても重要な決断になります。
「安く買って高く売る」というのが基本ですし、安く購入することができればそれだけ高い利回りが期待できますよね。
では物件はいつ頃買うのがベストタイミングなのでしょうか？
今回は特に中古物件が出る時期について、お話してみたいと思います。
購入や入居が多い時期
ライフルホームズの調査によると実際に物件を購入して入居した時期として高い数字が出ているのが
- 3月
- 5月
- 12月
となっています。
特に新年度になる4月に向けて1〜3月は物件が動きやすい時期ということで不動産業界も忙しくなるのが通例です。
物件が多く出回る時期でもあり、逆を言えば「物件を購入したい」という需要も高まりますから、ライバルが多い時期だとも言えるでしょう。
中古物件の売却件数はどの時期も同じくらい
では春先がやはり一番中古物件を購入するのに良い時期なのか、というと、
時期ごとの家の売却件数のうちの中古物件が占める割合について、国土交通省の土地総合情報システムのデータを参考にイエキットが公開しているものには
- 1～3月…23.5%
- 4～6月…24.9%
- 7～9月…25.5%
- 10～12月…26.1%
とあります。
この数字からもわかるように一年を通して「この時期が一番中古物件が出る」という時期はないのです。
逆を言えば、中古物件購入の判断は季節に依存して決めるべきことではなく、
一年を通して物件を探し、比較検討し続けなくてはいけない、ということですね。
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物件を手にするのに1ヶ月半はかかる
ちなみに中古物件を購入する決断をしても、実際にその物件が自分のものとなり、動かせるようになるまで最低でも1ヶ月半はかかります。
中古物件購入の流れについて簡単に解説します。
物件申し込みから契約まで約1週間前後
良い物件が見つかってから申し込みをし、実際に契約を結ぶまでに約1週間前後かかります。
指値交渉などを行なって、値段の交渉があればこの期間は少し長くなる可能性があるでしょう。
契約からローンの申し込みまで約1週間前後
手元にあるお金で一括購入できる場合を除き、
ローンを組んで中古物件を購入することになると思います。
それらの本申し込みをするまでに、用意しなくてはいけない書類などもありますので、ここでも時間がかかってきます。
ローン契約まで約3週間前後
ローンの契約などが無事審査を通り締結できるまでに2週間ほどかかります。
さらに審査後にもそろえなくてはいけない書類などもありますので、さらにそこから1週間ほどは時間がかかることが多いです。
物件の引き渡しまで約1週間前後
場合によってはローンの審査が降りて本契約となった段階で同日に物件の引き渡しが可能な場合もあります。
いずれにせよここまでの流れで、「この物件いいな」と思ってから実際に物件の引き渡しに至るまでは最短でも1ヶ月半はかかってしまうことがわかります。
中古物件はリフォームなども考えなくてはいけない
中古物件の場合は、物件の引き渡しが住んだらすぐに貸し出しを行える、というわけではありません。
修繕やリフォームが必要な場合もあります。
不動産業界の1番の繁忙期が1〜3月、さらにその次に忙しいのが9〜12月であることを考えると、
そこに合わせて入居者募集をかけたいところですから、リフォーム期間も入れて逆算して物件を購入する、というのが一番良いかもしれません。
そう考えると、夏くらいに物件を本格的に検討すれば、色々長引いたとしても9〜3月のうちに入居者募集をかけられるスケジュールかもしれませんね。
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普段から市場をチェックしよう
結局のところ、上記のような目安は一応あっても、良い物件が出る時期が決まっている、というわけではありません。
なので市場をこまめにチェックするしかないです。
懇意にしている不動産業者があれば、「こういった物件どうですか？」という紹介もしてもらえますし、
逆に「最近良い物件はないですか？」と聞いてみるのも良いでしょう。
普段からそういったアンテナを張っておくことによって、物件相場の感覚もついてくるでしょう。
物件を見ながら、これくらいの物件ならどのくらいの値段なら自分は購入したいと思えるか、というのをいつも研究しておくといいかもしれません。
市場に出回っている物件に見当をつけて、実際に物件を見に行ってみるのも良いと思います。
地道で面倒な作業に感じるかもしれませんが、実際に足を運んでみて、その地域のことや物件のリアルを感じるというのは投資家には大切なことだと思います。
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