不動産投資を始めてみたいという方の中には、まずは駐車場経営から始めてみるのはどうだろうと考える人も多いと思います。
土地をすでに所有していれば駐車場にしてしまうのは簡単なのですが、駐車場用地を購入するところから検討している人もいるでしょう。
今回は駐車場用地を購入することを検討している人へ、土地の選び方や購入時に考えたいことについて解説してみたいと思います。
駐車場経営に向いている人
まず駐車場経営というのは初期投資も少なく、リスクが低い不動産投資方法であることには間違いありません。
そのため不動産投資初心者が駐車場経営からやりたいと考えるのも頷けます。
しかし駐車場経営は利幅もあまりありません。リスクが少ないぶん収益性は低い投資になります。
さらに、賃貸住宅経営の場合に適用される住宅用地の特例というもの、駐車場用地だと適用されないため、住宅に比べると税制は不利です。
また周りの駐車場事情や立地に大きく影響されるのが駐車場経営です。
特にコロナ禍における影響はかなり大きかった分野でもあります。
これから不動産投資を拡大していきたいと思っている方にはファーストステップとしてはあまりおすすめできる方法ではありません。
逆に土地を相続して土地活用に悩んでいる方や、これから不動産投資を拡大していく予定はなく少ない金額が少しでも入れば良いと考えている方、
不動産投資を既にそれなりの規模で行なっていて物件の設備として駐車場を考えている方ガ駐車場経営に向いている方です。
駐車場経営の傾向
日本でコインパーキングの運用が始まったのは1991年で、それ以降年々コインパーキングの数は増えているのですがこれも飽和状態になるのではないかという話があります。
現場コインパーキングの運営会社はまだまだ業績を伸ばしているところではありますが、若者の車離れやカーシェアの需要も増えており、駐車場の使い方にも変化が起こるのではないかと考えられます。
今後は自動運転も普及していくでしょうから、車と生活の関わり方というのはさらに変化していくことが予想されます。
関連記事：30坪でも駐車場経営を始められる？他におすすめの活用法は？
駐車場の種類
駐車場の種類としては
- コインパーキング
- 月極駐車場
の主に2種類となるかと思います。
どちらも狭小地で始められ、失敗したら辞める、という選択肢もとりやすいですが、
どちらかというと月極駐車場の方がさらに手軽だと言えるでしょう。
機械の導入もしなくて済みますので、土地を整地するのにあまりお金がかかりません。
ただ、管理などを全て任せたい場合は、コインパーキングにして大手に機械のリースや管理を頼んだ方が良いでしょう。
基本的にコインパーキングの場合は駐車場運営会社に土地を貸したり、一括借り上げ方で運営することが多いです。
駐車場用地の選び方
駐車場用地の選び方のポイントなんといっても立地です。
月極駐車場の場合は、
- マンションやアパートなどが多くある住宅街
- 駐車場のない飲食店が近くにあるような場所
などの、ほぼ毎日駐車場を利用する人がいる場所が向いています。
またコインパーキングの場合は、
- 駅前やオフィス街、観光地など人の集まる場所
- 病院や大型商業施設などの近く
などの、一時的に駐車場を利用する人が多い場所が向いています。
しかし最近ではコインパーキングが住宅街にあることもあり、再開発を行なっている地域なんかは工事関係者などがコインパーキングを利用するようで、収益が安定しているという話もありました。
再開発地域は、再開発によってさらに人が増えることも予想されますので、一時的な安定ではなく、将来性も十分あるのかなと感じます。
ただ参入障壁が低い駐車場経営は、あとから別の人が簡単に駐車場経営を始めることができてしまうというのが難点です。
近くに駐車場が新しくできると対抗するのが難しくなります。金額設定も変更していかなくてはいけなくなるでしょう。
駐車場の中に自動販売機を設置して、差別化をしているオーナーもいました。
自動販売機については、売り上げが見込めるかどうか、という審査は一応ありますので、先に自動販売機を設置している方が有利かもしれませんね。
関連記事：土地活用で自動販売機の設置！実際やってみてわかったこと
駐車場経営の利回り
一般的に駐車場投資の利回りは4%前後と言われています。
なかなか厳しい数字ですし、それであれば都心の区分マンションへの投資の方が利益が出そう…とも思ってしまいますね。
やはり一番おすすめな方法としては、アパートなどを購入して、その近くの土地を駐車場用地として購入する、みたいなやり方ではないでしょうか。
この場合はもちろん駐車場がメインではなく、賃貸投資がメインになるわけですが。
すでに土地を持っている方が土地活用として駐車場経営を始めるのは良いですが、改めて新しく駐車場用地を購入して駐車場経営をするとなるとかなり収益性が落ちますし、労力に対して入ってくるお金が少ないかなと感じます。
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