今回は不動産投資用の物件をどのように探しているかということを解説してみたいと思います。
特に不動産初心者の方の場合は不動産探しから始めなくてはいけないわけですが、購入する物件を選ぶところですでにその投資が成功するかどうかというところがほとんど決まってしまいます。
それでも経験がないママにまずは物件を選ばなくてはいけませんから、不安になりますよね。
普段どのようなポイントを見て不動産を決めているのかということを解説していこうと思います。
不動産投資連合隊を毎日見る
まず日課として不動産投資連合隊というサイトを毎日見ています。
全国の売り物件を横断的に見ることができるサイトで、不動産投資家の方ならみんな知っているサイトなのではないでしょうか。
新しく売りに出された物件は新着物件としてピックアップされますので、毎日見ているとすぐに気づくことができます。
利回りや価格帯などの条件で絞り込んで物件を探すことができるようにもなっていますので、大体の予算や物件に対する希望があるのであれば複数の物件を比較して検討することができるでしょう。
毎日見ていると物件の相場観もついていきます。
このエリアにしては値付けがあまりにも高すぎるなというものもありますし、逆に「どうしてこの値段で売っているんだろう？」と不思議に思うような物件もあります。
まずはこういう値段の感覚をつけるのが大切なのではないかと思います。
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気になった土地は歩いてみる
自分が好きや通学で通っていた場所休んでいた場所ではないエリアで不動産を購入しようか検討しているのであれば、そのエリアには必ず足を運ぶようにしてみてください。
一度きりではなく、できれば朝と夜の違いを感じるために時間を変えてお散歩してみたり、平日と休日でどのように歩いている人の様子が違うかということも見てみてほしいです。
例えばオフィス街であれば平日はとても人が多いですが、休日はビックリするほど人がいないみたいなこともあります。
また子供が多い地域であったり逆に高齢者ばかりの地域であったり、そのエリアを歩いているだけで取れる情報というのはたくさんあるのです。
とにかく何度も通ってその土地への理解を深めていく作業を行っていきましょう。
関連記事：収益物件を購入する時現地調査が見ておくべきポイント
目星のついた物件は見に行く
目星が付いた物件は内見申込をしなくていいので、とりあえず外観だけでも見に行ってみるというのがおすすめです。
ネットで見れば写真も見られますし周辺施設も掲載されていますが、実際に歩いてみないと分からないことはあるものですよね。
写真があまりにも綺麗に撮れすぎていることもあります。
例えば近くに工場があって、日中はかなり臭いがきついというようなエリアもありました。
また、物件にとって良い周辺施設はもちろん掲載されるのですが、嫌悪施設と呼ばれるマイナスな施設に関してはわざわざ掲載はされていません。
墓地があったり風俗街があったり…予期せぬ嫌悪施設があることもあります。
関連記事：不動産購入時に注意したい嫌悪施設とは？
売り出し価格を分析する
良いなと思った物件に関しては、売り出し価格の分析をしてみましょう。
まずは坪単価を調べて、購入しようと思っている物件の土地の値段を計算してみます。
売り出し価格から土地の値段を引いた値段が不動産の建物部分に設定されている値段です。
ほとんどの場合木造だと安くなっていますが、RC造だと建物の値段がかなりしっかりのっていることがわかります。
しかし建物というのは年月とともに価値が失われていき、最終的には価値がなくなってしまう部分でもあります。
不動産を売却する段階になって、建物部分に価値がなくなった時にいくらで売ることができるのかということはイメージをしておきたいですよね。
内見時に見ているもの
最終的にいくつか物件が絞れたら内見申し込みをして物件の中まで見せてもらいます。
内見をする時は細かく色々な所を見ますが、まずはポストを見ます。
意外と盲点なのですが、ポストを見てお知らせがあまりにも溜まっていたりするポストが多くあるようであれば、もしかすると知人や友人と契約をして空室率を低く見せている物件かもしれません。
実際にそういった詐欺まがいの手口はあって、物件を購入した後に立て続けに入居者が退去をすると言う事例があります。
きちんと人が住んでいるかどうかということをチェックするのにポストは最適なんですね。
見られるのであれば電気メーターも見ます。
また外壁の感じや建物の傾きなどもチェックします。
外壁は特に大規模修繕を行うかどうかの指標になりますのでクラックやチョーキングがないか、といったことをチェックします。
お部屋の中に関しては水回りを一番気を使ってみています。
どうしても水廻りのトラブルは多いですしお金がかかりますので、気になるポイントがあったらその場で質問ができるようにしっかりと水周りはチェックしておきます。
台所の下、洗面所の下など、扉を開けてチェックしてみると実は水漏れがあるなんてこともありますので入念に見るようにしましょう。