不動産投資業界ではよく「川上（かわかみ）」「川下（かわしも）」という言葉が使われます。
見つけ出さなくてはいけないのは川上物件。
これは売り出し物件が川の上流の方にあるものなのか、下流に流れてきてしまっているものなのか、という比喩表現です。
川上物件とは
不動産は売り出される時に、色々な段階を経ます。
不動産を売却する時にまず仲介業者に話を持っていくわけですが、仲介業者はなるべくいつも懇意にしてもらっている不動産投資家に物件を買って欲しいと考えています。
新規の顧客に買ってもらうよりも、すでに付き合いがあるオーナーの方が、信頼関係もあるし、売買しやすいというのがあるからですね。
例えば売買だけでなく管理もやっているような業者の場合は、今時点で付き合いのあるオーナーに買ってもらえれば、管理も任せてもらえるかもしれないし、
さらにオーナーと深い関係性になれる、と考えているわけです。
不動産売買の場合は非常に大きな金額が動くこともしばしばありますので、
新規の顧客よりも既存の顧客の方が安心して取引できる、というのがあるのだと思います。
そこで、新規の売買の話がでたら、まずは買ってくれる可能性がありそうなオーナーに非公開物件として話をします。
- 「まだ公開していない案件なんですけど…」
- 「まだ売るかどうかも決まっていないんですけど…」
こういった話は不動産投資をある程度続けていると仲介業者から直接してもらえるようになります。
私もこういったご紹介で購入した物件がいくつもあります。
周りのオーナーで買い手が見つからなかった時に、ネット上に売り出し物件としてあげたり、広告を打ったりしていくわけですね。
非公開物件と呼ばれるような物件は川上物件で、
ネットで誰もが検索で見られる状態になっているような物件は川下物件、というわけです。
ネット上に公開されている川下物件は、競争率が高く、「すでに良い物件はもう残っていない」というようなことを言われることが多いです。
だからこそ、不動産投資家は川上の物件を狙え、と言われるわけですね。
本当にネットには良い物件は残っていないのか
確かに私もお世話になっている仲介の方にお話をいただいて、そこから物件を購入することがあります。
もちろんその段階でも他の投資家の方たちにも話は行っているでしょうから、本当に川上というのは売却を考えているオーナーから直接物件を購入する、ということなんでしょうけどね笑
それはあまり現実的ではないかなとも思います。
ではネットに上がっている公開物件、つまり川下の物件は、あまり良くない物件なのか、というとそんなことはない、と私は個人的に思っています。
非公開物件を購入することもあるのと同時に、私はネット上で公開されている物件もいくつも購入しています。
初心者の投資家の方と同じで、「良い物件だな！」と思ったら取り扱いのある業者さんにご連絡して、現地を見にいき、買い付けを入れて購入、という流れです。
それでも良い物件はあるものなんですよね。
ただ私が見つけて連絡するのは新着物件ばかりです。
毎日毎日登録しているエリアの新着物件は全てチェックします。
条件を入力しておくとお知らせが来るように設定できて、通知がきたらすぐに見て、良い物件があれば即問い合わせ。
そんな風にスピード勝負をいつもしているわけです笑
ですがそれくらいチェックを毎日していても、すでに問い合わせの時点で複数人から問い合わせが来ている、ということが多く、
やはり良いと思う物件は他の投資家さんもすぐに連絡してくるみたいですね。
このスピード感を出せるかどうか、というのが肝心で、
それがクリアできるのであれば、ネット上に公開されているいわゆる川下物件だとしても、収益性の高いお宝物件は見つけられる、ということです。
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日々勉強、日々情報収集が一番大切
なるべく川上物件を探せ！と言われても、初心者の方には難しいでしょう。
最初は業者さんとの付き合いもないですしね。
ですがそこで諦めないでいただきたいのです。
「ネット上に掲載されている物件はもう川下物件だからだめだ」ということはありません。
日々勉強し、情報収集を怠らなければ、必ず良い物件と巡り会えます。
ですがそこには時間も労力もかかります。
不動産を見ることが好きでないと続けることは難しいでしょう。
そこを楽しんでできるかどうか、というのが不動産投資に向いているかどうか、引いては不動産投資で成功できるかどうか、というところに繋がっていくのではないかなと思います。
まずは気になったエリアの物件をとにかくたくさん見てみるようにしてください。
物件と物件を比較するうちに、良い物件悪い物件というのが見えてくるようになり、自分なりの基準となる数字も定まってくるはずです。
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