不動産を購入する時、指値（さしね）というものをすることがあります。
この指値というのは、
ある不動産投資家
今この金額で売りに出されている物件だけど、この金額まで下げてくれたら、買い付け入れます〜！（購入します）
という感じで、売りに出されている金額に対して値引き交渉することです。
つい数日前も、地方の築古アパートで少し気になる物件が出ていたので指値を入れてみたところで、今はお返事保留となっているところです。（タイムリー笑）
「この物件欲しい！」という気持ちが強いほど、
ある不動産投資家
強気に指値しすぎて、失敗したらやだな〜
指値せずに売り出し金額のままで購入しようかな？
という気持ちになってしまいがちですが、私は指値する時は「これは指値した方が良い」という明確な理由があって指値しますし、
指値をする場合は失敗しても良いという気持ちで指値します。
指値は明確な理由を持ってする
私は物件を購入する時に絶対に指値をする訳ではありません。
まず購入を検討している物件の土地の値段を調べます。
それによって、売り出し金額のどれくらいの割合を土地の価値が占めているのか、ということを計算します。
どれくらいの築年数、規模の物件かにもよりますが、売り出し価格の半分くらいは土地の値段があると良いかなというイメージです。
とりあえず今回の物件に関しては売り出し価格の4分の3くらいが土地の値段になっていました。この辺りはクリアですね。
あとは利回りを見ます。
地方の築古物件であれば、これくらいの利回りが欲しい、というのがそれぞれのエリアであるのですが、今回は利回り20%はやっぱり欲しいかな、と思っていました。
なので、利回りが20%に乗る価格で指値をしたのです。
必ずこういった数字を根拠に指値をします。
その方が指値を伝えやすいというのもありますしね。
以前は残地物があり、売り急いでいたオーナーさんに、
残地物、こちらで撤去するので指値させてください！
という感じで指値をしたこともありました。
関連記事：残地物撤去の代わりに指値！処理にはどれくらい費用がかかる？
指値が失敗したら、その物件には縁がなかったということ
物件は無理矢理買おうとしてはいけないと私は思っています。あくまで個人的な考えですが。
例えば、現金がある程度余っていて、早く再投資した方が良い、という時。
良い物件はないか、とずっと探している分、だんだんハードルを下げても良いのではないかという気持ちになってきます。
ですがそれは買い時ではない、と思うようにしています。
無理矢理買って、あまり収益性の高くない物件を掴んでしまっても、あとで苦しむのは自分です。
このボーダーじゃないと買ってはいけない、という気持ちを強く持って、
そのボーダーを越えられないのであれば、その物件はご縁がなかったのだ、と思うようにしています笑
物件を複数持って、それなりの規模で投資し始めると、
「全部が全部、自分がばっちり良いと思った物件」
という状態にするのは難しいですが、それでもそれを目指すべきだと私は思っています。
関連記事：指値できる不動産ってどんな不動産？
指値しないこともある
ちなみに私の場合、毎回物件を購入する時に指値をしているわけではありません。
先述したように、利回りはこれくらい欲しいな、土地の値段の割合はこれくらい欲しいな、という考えがあった上で、物件を探しており、その中で
この物件は売り出し価格が割安だ！
とびっくりする物件を見つける時があります。
そういった物件はもう早い者勝ち。
指値なんかしていたら別の人に買われてしまうので、指値せず、売り出し価格のままで買い付けを入れます。
ただ割安なお宝物件はすでに問い合わせが入っていたり、買い付けが入っていることも多く、そのスピードで勝てないと難しいですね。
なので私は不動産のポータルサイトに登録をしておいて、設定した条件に合致する新着物件が掲載されたら通知がくるようにしています。
もちろん通知が来たらすぐにチェック。
これくらいやらないと、お宝物件の争奪戦では勝てないですね笑
とにかく大切なのは、「これくらいの利回りが欲しい」というような自分の中のボーダーを決めることです。
それを基本的にいつも崩さないようにすれば、物件を見た時に「買いたい」と思える物件かどうか、「どのくらいまで値段が下がれば買っていいのか」ということも見えるようになってきます。
なんとなく良さそう、これくらいでもまぁいいかな、というような買い方をしていると、
あとでその物件に悩ませられることになりかねません。
そういったことをすぐに判断できるようになるためにも、日頃からたくさんの物件を見ておくこと。これが一番の勉強になると思います。
全国じゃなくてもいいので、自分が住んでいたところや今住んでいるところ、職場の近くなど、土地勘がある程度わかるところの賃貸ポータルサイトを見てみて、研究してみると良いと思います。
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