賃貸経営をしていると入居者が家賃を滞納していてなかなか支払ってくれない、ということもあると思います。
そういった場合、入居者に対して家賃の利息、遅延損害金を請求することはできるのでしょうか？
なるべくなら入居者との関係に波風は立てたくないものの、
家賃を支払う気がない入居者にずっと居座られても困りますから、家賃滞納が続くようだったら何かしらのアクションは起こさなくてはいけなくなりますよね。
家賃の利息、遅延損害金とは
家賃を滞納する、ということは契約違反となります。
家賃を納めることで物件を貸し出しているのですから、家賃を納めないということは法的に言えば「債務不履行」ということになるんですね。
この債務不履行があった場合、
滞納されている家賃を請求することはもちろん、入居者が家賃を滞納することによって生じた不利益に対して損害賠償責任を問うことができます。
この損害賠償金が遅延損害金と言われるもので、
利息のようにもともと滞納した家賃を元にいくらかの割合で請求することができるので遅延利息、と言われることがありますが
基本的には遅延損害金は損害賠償金ですので、厳密に言うと利息ではありません。
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契約書に記載がなくても請求できる？
賃貸契約書の中に遅延損害金についての記述がなくても請求することができるのか？と疑問を持つオーナーも多いと思いますが
結論から言うと、これは債務不履行による損害賠償なので、法的に支払う義務があり、
賃貸契約書に記載がなくても請求をすることができます。
家賃を滞納されてしまっていて困っている、というオーナーは
きちんと入居者にルールを守ってもらうためにも、勇気をもって遅延損害金を請求した方が良いでしょう。
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遅延損害金はどうやって計算する？
遅延損害金の計算方法は賃貸契約書に記載があるかどうか少し計算方法が異なります。
契約書に記載がない場合
賃貸契約書に遅延損害金についての記述がない場合は法律に法って遅延損害金を計算します。
民法では
年5％の割合の遅延損害金を請求できる
と定められています。
家賃を滞納している入居者には滞納している家賃分だけでなく、
家賃を滞納している日数分に応じて年5%の割合で遅延損害金を請求することができます。
そして入居者にはそれを支払う義務があります。
ただ、もしオーナー側が事業として不動産賃貸業に取り組んでいる場合は
年6％の割合の遅延損害金を請求できる
ということになっています。
ある程度不動産投資で収益をあげられているのであれば、こういった場合も有利になるので
節税にもなりますし法人化しておくと、より経営しやすくなるでしょう。
契約書に記載がある場合
賃貸契約書に遅延損害金についての記載がある場合は
基本的にその契約書に書かれている金額を入居者に請求することができます。
前項で述べた通り、賃貸契約書に遅延損害金についての記載がない場合は5%、ないしは6%が一般的ですが
賃貸契約書に記載をしておけば、それ以上の遅延損害金を請求することができるんですね。
しかしこれには上限があり、
個人相手に居住目的等で物件を貸す場合は最大で年14.6％の割合まで
という消費者契約法がありますから、最大でも年14.6%の遅延損害金が請求できる、ということになります。
これ以上の割合を設定したとしても、法律上は無効となり
強制的に年14.6％という割合になります。
賃貸契約書に明記があればより高い割合で請求ができますので、
念の為契約書を見直しておいてもいいかもしれません。
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家賃を滞納している入居者への対応
家賃を滞納している入居者への実際の対応ですが
多少の滞納なら遅延損害金も大きな金額になりませんので早急に対応する必要が必ずしもある、というわけでもないでしょう。
もちろんオーナーには家賃が少しでも遅れたら遅延損害金を請求する権利がありますが
入居者との付き合いは長いものになりますので、あまりに早急に対処することで逆に大きなトラブルになってしまうこともあります。
慎重に対応していきたいところですよね。
あまりにも悪質な家賃滞納の場合は、制裁の意味付けをもって請求をするべきだと思いますが、
それも請求をする前に一度入居者に「これ以上遅れた場合は遅延損害金を請求します」という旨を文書などで伝えた方が良いかと思います。
管理会社に管理を委託している場合は、担当の人と相談して決めても良いでしょう。
もちろん請求を行ったら、入居者には滞納分と遅延損害金をきちんと支払う義務が法律的に発生しますので
賃貸契約書に記載がなくても、そこは強気に出て大丈夫です。
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