賃貸住宅に関するトラブルの中で「雨漏りしているから家賃の値下げ交渉をしたいと入居者が言っている」というものはよくあることです。
雨漏りをしている賃貸住宅で家賃の値下げというのは実際にしなくてはいけないものなのでしょうか？
オーナーはどのような対応をするべきなのでしょうか？
雨漏りに対して修繕はしなくてはいけない
雨漏りの原因が入居者の過失によるものでない限りは
オーナーは雨漏りを修繕する義務があります。
例えば、
- 入居者が天井を過って傷つけた
- 入居者が窓ガラスを割った
というような入居者側の過失が原因で雨漏りする場合は、当然ですが修繕費は入居者が払わなくてはいけません。
ですが、建物の経年劣化により雨漏りが生じる場合は、オーナー側に修繕の義務があります。
民法606条第1項では次のように定められています。
（1）賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。ただし、賃借人の責めに帰すべき事由によってその修繕が必要になったときは、この限りでない。
（2）賃貸物の修繕が必要である場合において、次のいずれかに該当するときは、賃借人は、その修繕をすることができる
・賃借人が賃貸人に修繕が必要である旨を通知し、又は賃貸人がその旨を知ったにもかかわらず、賃貸人が相当の期間内に必要な修繕をしないとき。
・ 急迫の事情があるとき。
オーナーが修繕対応を行わなかった時は入居者側が業者に依頼して雨漏りを直してもらうこともできますが
その時の費用をオーナーに請求しなくてはいけなくなります。
これはトラブルの元になりやすいので、できれば雨漏りの事実が発覚した時点で、オーナーはすぐに修繕対応した方が良いでしょう。
特に雨漏りのようなトラブルは、すぐに修繕を行わないと建物の外壁や屋根などの損傷が激しくなり
大幅な修繕費用が後にかかってきてしまうケースが少なくありません。
この写真は弊社所有の修繕前物件画像ですが、断熱材が出ています。雨漏りを放置していたことも１つの原因ですね。
オーナーのほとんどが雨漏りにはすぐに対応するものです。
ちなみに台風や強風などの自然災害によって起きた雨漏りであれば、火災保険が適用されることもあります。
オーナーの自費ではなく、保険で修繕できる場合もあるんですね。
また、その雨漏りによって壊れてしまった家電製品や濡れてしまった家財などがある場合も保険が適用され保証金が出ることがあります。
保険にも色々な種類があり、その保険によって適用範囲が異なるので
加入している保険の適用範囲も確認しておきましょう。
雨漏りがあっても修繕に対応しなかった場合
雨漏りがあってもオーナーが修繕に対応しなかった場合は
入居者に家賃値下げの交渉をする余地があります。
入居者がオーナーに損害賠償を請求することもできるでしょう。
雨漏りがあった際の修繕はオーナーの義務ですから、それを怠っている場合は入居者にも交渉の余地があるんですね。
しかし家賃の値下げというのはあくまで双方の合意がないと成り立たないことですので
「雨漏りしているから家賃はこれだけしか払わない」だとか
「雨漏りしているから家賃は一切支払わない」
というのは通りません。
関連記事：家財は保険で補償される？漏水があった時の対応について
修繕対応をしていれば値下げの必要はない
雨漏りの報告を受けてから、迅速にオーナーが修繕対応しているのであれば
家賃を値下げする必要はありません。
きちんとした対応を行なっているわけですから、
例えばそれで雨漏りが何度も発生してしまう場合でも、家賃を値下げする必要性はないんですね。
もちろんそれによって入居者が退去してしまう、ということはあるかもしれませんので、バランスはみなくてはいけないと思いますが。
雨漏りの度にきちんと修繕対応しているのであれば基本的には家賃の値下げをする必要はないと考えて良いでしょう。
何度も雨漏りを繰り返してしまうようであれば大規模な修繕が必要になって来る可能性もありますので
業者に一度しっかりみてもらった方が良いでしょう。
入居者とトラブルになった際は、退去費用の一部を負担する、という案で手を打つケースもあります。
関連記事：賃貸物件の雨漏りが理由で退去！引越し費用の負担は？
雨漏りが原因で家賃が値下げになることは少ない
結論から言うと、雨漏りが原因で家賃が値下げになるケースはあまり多くありません。
ほとんどのオーナーが雨漏りしている場合はすぐに修繕対応を行いますし、
雨漏りしている、と言う報告を受けてからすぐに修繕対応を行なっている場合は
オーナーはきちんとその義務を果たしていると言えます。
雨漏りによって住居の一部が使えなくなってしまっていたり、そもそもそのお部屋に住むことが難しいレベルになってしまっていると
損害賠償を求められることもありますが。
雨漏りがあった場合はオーナーは迅速に修繕対応をすること。
入居者はすぐに報告をし、自己負担ではなくオーナーに修繕をしてもらうようにしましょう。
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