賃貸住宅を収益物件として持っていると、日々様々なトラブルが発生するものですよね。
中でも多いのが、賃貸住宅でエアコンが故障した、というケースです。
何年も使い続けているエアコンの場合は、突然故障してしまう、ということも少なくありません。
賃貸住宅でエアコンが故障した場合は、その修理費、もしくは交換費用は誰が負担するものなのでしょうか？
エアコンが故障したかな？という時の確認事項
まずはエアコンが故障してしまったかもしれない、という場合に確認しておきたい事項がいくつかあります。
実際には故障していないのに故障していると勘違いしてしまった場合、
修理のために業者を呼んだ費用の負担が入居者にかかってしまうことがあるからです。
以下のことを実際にエアコンが故障しているという部屋の入居者に確認してもらいましょう。
- リモコンの電池が切れているだけではないか、電池を交換してみる
- エアコンのコンセントそのものが抜けていないか確認
- エアコン回路のブレーカーは落ちていないか
- 室外機の周りや上に物を置いていないか、置いている場合はどける
- 室外機の運転ランプは付いているかどうか
- フィルターにホコリや異物が詰まっていないか確認
使っていくうちに故障のリスクは高まりますが、
メンテナンスをしながら使うことで故障のリスクも低くなります。
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設備か残置物か確認しよう
上記のことを試してみてもエアコンが稼働しない場合は修理を頼まなくてはいけなくなりますが
エアコンの修理代は誰が払うことになるのでしょうか？
この時ポイントとなるのは、そのエアコンが「設備」なのか「残置物（ざんちぶつ）」なのか、というところです。
エアコンが設備の場合
設備である場合は、賃貸住宅の設備のうち、とみなされるので
修理が必要になった場合はオーナー負担になります。
設備はお風呂などと同じ扱いで、その部屋の付帯設備という扱いになるので
故障して修理が必要な場合はオーナー負担によって修理するものになるんですね。
残置物である場合
では設備ではなく残置物だった場合。
残置物はもともとその部屋の設備としてはなかったもので、前の入居者などが厚意で残していったものになります。
エアコンは残置物であるケースも多いものです。
部屋に二つのエアコンが付いていて、一つは設備だけど一つは残置物、なんてパターンもあります。
残置物の場合は管理会社やオーナーの管理のもとに置いてあるものではない、という扱いになるので
故障した際は入居者が修理代を払わなくてはいけません。
入居者の都合で新しいものに買い換えるために外す、という場合も入居者の負担で行うことになります。
ここで言う入居者の都合とは「古いエアコンだから新しいものに買い換えたい」というような理由ですね。
設備か残置物かはどうやってわかる？
エアコンが設備か残置物か、というのは一般的には賃貸借契約を結ぶ時に説明があるかと思いますが
ほとんどの入居者はそれをしっかり聞いていないと思います。大した問題だと考えていない人が多いのかもしれません。
賃貸借契約書にエアコンの扱いは明記されていると思いますので、
故障かな、と思った場合はまずは一度そこを確認した方が良いでしょう。
ちなみに設備ではなく、残置物でもなく、エアコンがリースである、という場合もあります。
リースである場合、修理は無料になります。
管理会社がある場合は、管理会社に直接電話して聞いても教えてくれるでしょう。
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メンテナンスは入居者の義務
たとえエアコンが設備扱いのもので、修理が必要になった時はオーナー負担だとしても
日常的なメンテナンスは入居者の義務になります。
エアコンのリモコンの電池が切れたら電池を新しいものと交換したり、
フィルターの掃除をしたり、というのは入居者側でやってもらわなくてはいけません。
また、入居者の故意・過失によってエアコンが故障した場合は、当たり前ですが入居者の負担によってエアコン修理を行う形になります。
これは賃貸物件で床や壁などを入居者の過失によって傷つけた場合と同じ扱いになります。
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修理をスムーズにするために
いざエアコンを業者に依頼して修理してもらう、となった時
修理をスムーズにしてもらうために調べておくと良いものがあります。
- エアコンのメーカー
- エアコンの型番号
- 具体的な症状
これくらいは最低でも入居者に用意しておいてもらいましょう。
さらに型番号と故障の症状をネットで検索することによって
故障の原因を突き止められる場合もあります。
故障の原因がわかれば、業者が実際にお部屋に立ち入る日数を減らすことができるかもしれません。
一度状況を確認してもらって、後日部品を揃えた上で修理、ということになると立会い日数が二日になってしまいますからね。
そういったアナウンスをすることで、修理もスムーズに行うことができるでしょう。
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