不動産投資をするときに多くの人が管理会社に管理を委託して賃貸管理を行うと思います。
自主管理ではなく管理会社に管理を任せる形であれば、かなりオーナーの手間は省けますが、それでもやはり入居者のトラブルというのはつきものです。
管理会社が管理をしてくれていれば対応は管理会社がしてくれますがオーナー側で決めなくてはいけないことなどもやはりたくさんあります。
賃貸経営をしているとどのような入居者トラブルがあるのか、さらにそういった入居者トラブルを避けるためにはどのようなことに注意をして管理を行っていけばいいのか、ということについて解説していきたいと思います。
ありがちな入居者トラブル
まずは賃貸経営をしているうえでどのような入居者トラブルがあるのか、ありがちな事例を見ていきましょう。
家賃滞納
よくある事例ではありますがオーナーが最も頭を悩ませるトラブルの一つが家賃滞納です。
うっかり家賃を支払うのを忘れていたというケースなら良いですが確信犯で家賃を滞納する入居者もいます。
こういう場合は一度注意をして家賃を支払ってもらったとしても、その後もまた家賃滞納を繰り返すことが多いです。
難しいのは家賃滞納があったらすぐに入居者を退去をさせる、ということがオーナー側ではできないということです。
日本の法律ではオーナーよりも入居者が守られるような内容が定められており、家賃滞納が発覚したからといってすぐに退去させるということはできないのです。
ただし法律的な手順にのっとって動けば、繰り返される家賃滞納があった場合入居者を退去させることも可能です。
まずは入居者が債務不履行に陥った場合、家賃を支払えない理由をきちんと確認し、一定の期間を定めて家賃を支払ってもらえるように催告します。
その支払いを請求しても督促を無視されて支払われない場合は入居者に退去を求めることが可能なのです。
騒音
ペット禁止の物件なのに隠れてペットを飼っていたり、子供のいるファミリーで子供の泣き声やはしゃぐ声が原因で騒音トラブルになったりすることがあります。
学生向けの物件の場合は学生の騒ぎ声などでトラブルになることもあります。
入居者よって感じ方も様々ですので、少しクレーマー気質が気にしやすい人から何度もクレームが入るということもあるでしょう。
これら一つ一つにオーナーが対応するのは大変なので対応自体は管理会社に任せるのが一番です。
マンションやアパートなどを一棟まるごと運営しているのであれば、建物全体でルールを作成し明示するというのが一番の解決方法となるでしょう。
ゴミ出しマナー
地域によってゴミ出しのルールが異なりそのルールが守れない人が多いと、どうしてもゴミ出しマナーに関してトラブルが発生しやすくなります。
実はゴミ出しがきちんと行われないことによって地域全体の治安が悪くなり犯罪の発生率が上がったりすることもあるのです。
物が散乱していることによって危険物などを各しやすくなりますし犯罪を起こしやすい雰囲気作りはしてしまうんですね。
そのためルールをきちんと守ってもらえそうな人かどうかということを入居者審査の際にとしておくのも一つの手です。
トラブル回避のためにできること
入居審査をしっかりする
管理会社にもお願いをして入居審査をしっかりするというのがトラブル回避に繋がります。
管理会社の担当の方ともなるべく細かく連絡を取るようにして、入居申し込みがあった際もどのような人なのかということを聞いておくようにしましょう。
管理会社の担当の方の個人的な感想や直感なども聞いておくと良いと思います。
保証人を立てる・保証会社を必ず通す
入居者トラブルを回避するもう一つの方法としては保証人をしっかり立てるという方法があります。
保証会社は必ず通すようにした上で保証人も立てられているのが理想です。
保証会社も絶対に潰れないという確証があるわけではないので何かがあった時に連帯保証人にきちんと連絡がつくということが大切です。
保証人を立てることができないということは何かしら問題があるという風に見て良いでしょう。
入居申し込み時点で怪しければ断る
入居申し込みの時点でトラブルの匂いがする場合は入居自体を断るということも大切です。
今まで入居申し込み時点で断った事例で、入居申し込み時に謎の付添人がいたということがありました。
入居して住むのは夫婦という話だったのに、入居申し込みの時になぜか奥さんと家族ではないもう一人謎の女性が付いて来ていたのです。
しかも入居に関して色々な質問をしてきたり物件をしっかり見ているのもその付添人だったという話を管理会社から聞いて、トラブルになりそうだなと思い入居お断りしました。
またペット不可の物件だったのにペットと一緒に住みたいというような申し出をされる方もいらっしゃいました。
敷金を多めに払ってもらうなどして対応するケースもありますが、基本的にペット不可の物件の場合は周りの入居者との兼ね合いもありますので特別にペットを可にするというのはあまり良くありません。
ペットが入ることによって退去した時の原状回復費用が割高になるケースも多いです。
空室率を下げたいからといって無理やりに入居をOKしてしまうのは得策ではありません。