地方の築古アパートを中心に不動産投資をしています。
不動産投資を始めてから15年近く経とうとしていますが、
最近急に家賃滞納が多くなりました。
中には家賃滞納が8ヶ月以上続き、警察立会のもと入室をしてみたらゴミ屋敷になっていた、という案件までありました。


少しずつ不景気になっているのでしょうか。
今まではここまでのトラブルはあまりなかったのですが、最近になって急に増えてきています。
さて、今回も家賃滞納者のお話。
ずっと家賃滞納をされている方の返済が始まり、無事に回収できそうです。
家賃滞納理由
今回家賃滞納をされている方は、きちんと連絡が取れる方なのでまだマシ…
家賃滞納が続いていて、連絡も取れないという方もいらっしゃいますからね。
そうなると強制退去させたいところですが、連絡が取れないからといって荷物を勝手に運び出すようなことはできません。
裁判をして、勝訴して、そこから強制退去措置を取らなくてはいけないのです。
今回は連絡がつく方でしたが、
家賃の滞納が続いていますが、何か理由はありますか?
と管理会社さんを通して聞いて頂いたところ、
入院をしていて払えませんでいた…家族にもお金を使い込まれてしまって…
という回答だったそうです。
正直これが事実なのかどうかも確認しようがありません。
実はこの方は生活保護受給者の方です。
もともとお金の管理も苦手なのかな、と思うので、理由ももしかしたら嘘なのかもしれません。

滞納分を分割で返済してもらうことに

結局連絡がついてからは返済をして頂いているのですが、今の時点で滞納分は残り5万円。
ここで更に、毎月1万円ずつ返済をしていただく、という約束を管理会社の方がとりつけてくれました。
こういう対応をいつもやってくださる管理会社の方には頭が上がりませんね。
すでに返済が始まっていたところに、更に返済を増やした形になったのですが、
滞納者がお金を出せるうちに回収してしまおう、という算段でした。
結果的に約束も取り付けられたので、良かったなと思います。
別件で並行して裁判を行っている滞納者もいるのですが、
そちらは結局連絡が取れないままなので、裁判費用もかかるし、強制退去で荷物を出すためのお金もかかるし…で結局トータルで100万円以上はかかりそうな感じです。
連絡が取れるうちは返済できそうなら返済してもらう、というのが良いですね。
そして、新しく入居される方には必ず保証会社に入っていただく、というのがやはり一番リスクを抑えられる方法なのかなと思います。
最近だと、入居申込があったのに保証会社に通らなかった、というケースもありました。
こういう方はなかなか住まいを見つけるのは難しいでしょうね。

滞納家賃は5年で消滅する
実は家賃は、民放169条の定期給付債権(一定期間に一定の金銭を支払わせることも目的とする債権)というものに該当するため、5年経過すると消滅時効を迎えます。
なかなか滞納家賃を5年も放置する、ということはないかなと思いますが、
私も家賃滞納が8か月以上続いていたことはありますし、5年というのも長いようであっという間にやってくるものなのかもしれません。
対応しないままで放置してしまうと時効がやってきてしまいますので、家賃滞納が続いたらすぐに対応をした方が良いでしょう。
基本的には3ヶ月以上滞納が発生した時点で督促を考えて良いと思います。
私の場合は地方物件が多いので、所有物件は全て管理会社さんに管理委託していますが、
管理会社さんによっては、
家賃滞納が続いていたので、こちらから督促状を出しておきました!
それでもリアクションがなかったので…
というように、初期段階の対応をしてくださった上でご連絡を下さるところもあります。
このあたりは担当の方が、家賃滞納をしている入居者さんの対応をしたことがあるかどうかによっても異なって来ますね。
いずれにせよ、家賃滞納者と直接やりとりをしてくださるのはいつも管理会社さんです。
自分でやることになったら…と考えると気が遠くなります。
本当に管理会社さんには感謝ですね。
生活保護受給者の方でも自治体の相談をすれば、家賃を直接振り込んでくれるケースもあるようです。
この辺りは自治体によってルールが異なるようで、私の物件があるエリアでは、そういった対応はしていないとのことでした。
これまでに生活保護受給者の方も何人も受け入れていますが、基本的には滞納がない方が多いです。
そういった方を積極的に受け入れるかどうか、というのでオーナーさん業界では意見が分かれそうですね。
