大家として賃貸経営をしていると、日々色々なトラブルに立ち向かっていかなくてはいけないものですよね。
その中でも「入居者同士の騒音トラブル」というのはよくあるトラブルです。
騒音のクレームが来た時、大家としてはどのような対処をしたらいいのでしょうか？
大家が入居者に果たさなくてはいけない義務
賃貸借契約書にも明文化されていると思いますが、大家は入居者に対して「一般的な通常の環境で生活できる空間と設備を提供する義務」があります。
もし入居をして生活をしていく中で、お部屋や設備に対して心理的瑕疵（ストレス）を感じるような環境なのであれば
それは契約違反と見なされて、損害賠償請求を受けることになるケースだってあるのです。
入居者から届いたクレームに対しても、真摯に、そして迅速に何らかの対応をしていかなくてはいけません。
とはいえ、人によって我慢ができる範囲は違いますし
全く音を立てないで生活をするというのも無理な話です。
どこからが騒音になるのか、という判断も難しいところではありますよね。
関連記事：不動産オーナーのクレーム対処のポイント
騒音対処としてできること
実際に入居者から他の入居者に対する騒音のクレームがあった場合、
大家はどのような対処をするべきなのでしょうか。
個別に注意
まずは対象となっている入居者に対して個別の注意を行う、というのが一番最初にできる対処法です。
張り紙をしたり、個別に手紙を入れる、もしくは電話連絡をするなどして注意を促します。
これで騒音がおさまれば良いのですが、そんなに上手くいくケースも稀で
再三注意をしても改善が見られない場合は、さらに別の対処をしていかなくてはいけなくなります。
状況把握と調査
何度注意しても騒音が改善されない場合は、本格的に騒音に対して対処していかなくてはいけません。
クレームが来ているのは一件だったとしても、もしかしたら同じ建物内で同じように騒音に悩まされている入居者がいるかもしれません。
他の入居者にもアンケートをとるなどして、騒音がどれほどの被害を及ぼしているのか状況を把握するために調査をしてみましょう。
多くの入居者に迷惑をかけている状態なのであれば、なおさら早く対処をしないと
他の入居者が退去する原因となってしまう場合もあります。
さらにそういった調査の結果はのちのち弁護士を立てるなどした時に良い証拠となります。
前項で「大家が入居者に対して果たすべき義務」を説明しましたが、
逆に入居者にも「常識を持って部屋を利用する義務」があります。
騒音問題を起こすような利用の仕方をされていたら、それも契約違反となるわけですから
契約違反になるようなことを問題となっている入居者が行なっている、という証拠があった方が、のちのち有利になることがあるんですね。
いつ注意を行なったのか、これまでに何回注意を行なったのか、どれくらい改善されたのか、またはされなかったのか
そういったことも記録として残しておくと良いでしょう。
逆に他の入居者に調査を行うことによって、別の背景が露わになってくる場合もあります。
実は「クレームを言っている入居者の方に問題があった」というケースです。
他の入居者に調査をしてみたところ「特に騒音には悩まされていない」という回答が返って来た場合。
個人的な恨みや憂さ晴らしなどで騒音のクレームを入れている、ということも有り得るんですね。
こういったケースも可能性としてはありますから、現状把握のために他の入居者に聞き取りを行うことも大切です。
話し合いができないような場合
入居者が故意に騒音を立てている場合や、精神的に不安定で奇声を発している、というようなケースでは
なかなか入居者ときちんとした話し合いができない、ということもあるでしょう。
そういった場合は、お部屋の連帯保証人や家族などに連絡をして対応をしてもらうと良いでしょう。
もしご高齢の方で身寄りがない場合は、役所の福祉課などに相談して対応してもらうようにしましょう。
強制退去
証拠がある程度集められれば、「入居者が常識を逸脱した利用の仕方をしている」ということで契約違反となり
退去を命じることができます。
もし他の入居者に迷惑をかけて警察沙汰になるようなことがあれば、立派な契約違反の証拠にもなりますから
退去をしてもらう正当な事由として認められるでしょう。
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騒音対処には記録が大切
最終的にどのような着地になるかはケースによって様々だとは思いますが
こういったクレームの対応では「いつどのような対応をしたか」「その後どうなったのか」という記録をきちんととっておくことが大切で
それが退去をしてもらうために必要なものとも言えます。
簡単なメモでもいいので、日付とともにどのような対応をしたのか、ということを逐一記録しておく、ということを忘れずに対応するようにしてください。
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