築年数がそろそろ限界なので、建物を壊して土地として売ってしまいたい
というようなケースで、大家都合として入居者に立ち退きをしてもらう、ということがあります。
こういった場合は、立退料はいくらくらい支払うのが普通なのでしょうか？
家賃の半年分〜1年分が相場
大家都合で立ち退きをしてもらう場合、これくらいの立ち退き料を支払わなければならない、というような法律は特にありません。
ですが、入居者は引っ越し費用などがかかりますので、オーナー側で立ち退き料を支払うのが一般的で、その相場は家賃の半年分〜1年分ほどです。
月々の家賃が5万円であれば30万円〜60万円くらい、ということですね。
ただし、東海の危険性が高い建物の解体など、強い正当事由があれば立ち退き料を安くすることも可能です。
立ち退き料の内訳としては、
- 引っ越し費用
- 新居の敷金礼金、仲介手数料などの初期費用
- 移転費用（火災保険や地震保険、ネット回線などの移転など）
- 慰謝料、迷惑料
といった感じででしょう。
金額に関しては入居者と交渉して相談となります。
いくら払えば良い、というわけではないのが逆に難しいところですね。
関連記事：アパート解体のため立ち退きをしてもらう際に気をつけること
立ち退き料を支払わなくても良いケースも
立ち退きをしてもらう時に立ち退き料を支払わなくても良いケースもあります。
契約違反
入居者が契約違反をしている場合、それを理由に退去通知をすることができますので、オーナー側が立ち退き料を支払う必要はありません。
例えばオーナーの許可を得ずに改築やリフォームをしている場合などは退去通知をしてもらうことができます。
また、それに応じない場合は遅延損害金の請求も可能です。
入居者の迷惑行為
例えば近隣住民とのトラブルなどがある場合。
これは騒音や悪臭などの迷惑行為ですね。
これらがある場合はそれを理由に立ち退きを通知することができます。
定期借家契約期間満了
一般的には賃貸借契約というのは普通借家契約です。
これは契約を2年ごとに自動更新とする、というように、一定の契約期間を設けており、お互いに契約を解除する意思がない限りは自動で契約内容が同内容で更新される、というものですが、
定期借家契約は○年○月○日までの契約、というように、契約の期限が決められています。
もし解体の予定などがある場合はこの定期借家契約で契約を進めます。
ただ、定期借家だとどうしても入居がつきづらくなる、というデメリットもあります。
とはいえ、この契約にしておけば、期日になれば契約を解除できますので、立ち退き料を支払わずに退去してもらうことが可能です。
関連記事：定期借家と普通借家の違いとは？オーナーが知っておきたいこと
立ち退き交渉の流れ
立ち退きの交渉の流れとしては以下のようになります。
- 入居者に立ち退き理由の説明および通知（原則として賃貸借契約が期間満了となる6ヶ月〜1年前まで）
- 立ち退き料の交渉
- 退去準備の進捗確認
- 立ち退き料の支払い
立ち退きの理由や時期、立ち退き料を必ず明記した上で、賃貸借契約が期間満了となる6ヶ月前〜1年前までに入居者へ書面で通知を行います。
直接会って話をする方が誠実だと捉えてくれる方もいるので、なるべく直接会って交渉をした方が良いですが、これは管理会社の方とも相談して進めた方が良いでしょう。
ちなみに他の物件でお部屋に空きがあれば、そちらへお引っ越しをしてもらう、ということを検討するのもいいと思います。
この場合は少し立ち退き料を減らすことができますね。
立ち退きはなるべくお願いしたくない
ちなみに私も10戸中2戸しか埋まっていない築古のアパートで、「残りの入居者が退去してくれたら建物を壊して売りに出してもいいな…」と思っている物件がありました。
結局この物件は奇跡的に買付が入り、このまま売却することになったのですが笑
立ち退き料を支払ってでも残りの2戸の入居者の方に退去していただいて物件を解体して土地として売る、という選択肢もあったとは思います。
ですが、地方の築古アパートとなると家賃が本当に安いんですよね。
それで立ち退き料を支払っていたら簡単に赤字になってしまいます。
なので結局立ち退き料を支払って退去してもらう、という選択肢は早々に消えました。
なるべくならこの方法はとりたくない。
どうしても解体しないと建物の老朽化がすごい、というような不動産であれば考えてもいいのかなと思いますが、
基本的には立ち退き料を支払っても元が取れる、という不動産は少ないと思いますので、この方法は本当に最終手段、くらいに思っておいた方がいいと思います。
特に家賃が安い物件に関しては、大家都合で立ち退きとなると立ち退き料の交渉でとんでもない金額を提示されることもあります。
大きなトラブルを呼び込みかねません。
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