不動産投資をしているとどうしても退去というのは発生してしまうものですよね。
私は地方の築古アパートを中心に戸建てや区分マンションへの投資も行っており、不動産投資歴は10年以上になります。
複数物件持っているのと、それなりに長くやってきているのもあり、もう退去も日常茶飯事になってきていますが、
こういう物件はどうしてもすぐに退去してしまうな、というセオリーのようなものがありますので、紹介してみたいと思います。
1K・1R
単身者向けの1K・1Rの間取りのものはどうしても回転が速いです。
退去もすぐに出てしまうんですよね。
そもそも学生向けの物件だったりすると、大学を卒業するタイミングで退去されたり、キャンパスが移動になるのでお引っ越し、ということはよくあることです。
また、単身者の方がそもそも引っ越しをするにも身軽ですよね。
お子さんがいるとお子さんが通われている学校があったりするので、学校が変わってしまうのは可哀想というような理由で長く住んでくださる場合が多いのですが、
単身の場合は自身の生活環境に合わせて割と簡単に引っ越しという選択肢を考えやすい、というのがあるのと思います。
実際単身者物件よりもファミリータイプの物件の方が平均居住年数は長く、
戸建て物件も平均居住年数が長い傾向にあります。
単身者でも長く住んでもらいたいというのはもちろんありますが、
退去がすぐに出てしまう物件だから悪い、というわけではありません。
例えば退去が多くあっても、それだけ入居がつくアパートもあります。
空室がすぐ埋まるのであれば退去が多くあってもあまり問題ではありません。
そこで重要なのはやはり物件の立地かな、と個人的には思っています。
物件を選ぶ時に一番大切にしているのは立地です。
場所が良ければ、築年数が古くなってきても入居付けに困ることがあまりないですし、
物件を売却しようとした時にもちゃんと買い手が見つかる気がしますね。
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家賃設定が高め
家賃設定を少し高めにして入居が決まった、という物件はどうしてもすぐに退去が決まることが多いように思います。
一般的にはやはり、設備を少しよくしたりリフォームすることで付加価値を加えて、相場よりも少し高い家賃で貸し出した方がいい、というようなことが言われがちなのですが、
どうにも、そのように相場と比べて少し高くした物件というのは退去がすぐ出てしまいがちな気がしますね。
例えば築古すぎて家賃を相場より下げないといけないな、というような物件に関しては、付加価値をつけて相場くらいまで家賃をあげる、というのは効果的だと思います。
ですが、相場くらいの家賃で貸せそうなものに関して、付加価値をつけて相場よりも高く決めてしまうと、
「やっぱり今のところよりも安くていいところが見つかったから、そっちに引っ越そう」
ということになってしまいがちなのかな、と思っています。
家賃は高く貸せた方がもちろん良いんですが、このバランスはとても難しいものがありますね。
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離婚する
やった！ファミリーだ！これは長く入ってもらえそうだぞ！と思った物件ですぐに退去が決まった、というケースはこの「離婚する」というのが多いですね笑
これはもうオーナーとしてはできることがないので、致し方なし、という感じです。
ファミリータイプの場合は平均居住年数は6年くらい、と言われていますが、
日本は3組に1組の夫婦が離婚をしています。
ファミリータイプだからといって必ずしも長く住んでもらえるわけではないんですよね。
私も苦労して決まったファミリータイプの物件が半年ほどで退去が決まってしまったことがあり、これは理由が離婚でした。
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トラブルには真摯に対応すること
基本的に、入居者から寄せられる声には真摯に対応すること。
一番大切なのはスピード感を持って対応する、ということだと思っています。
お返事をずっとしなかったり、ズルズルと問題を先延ばしにするような態度をとっていると、「ここの大家さんは信用できない…」となって退去が決まってしまうことが増えるでしょう。
なので入居者からの声には迅速に対応するよう心がけています。
ですがもちろん入居者さんの要望を全て聞くということではありません。
対応できるもの、オーナーがやるべきことについてはなるべく早く対応しますが、
全てをOKとしているとビジネスとしても成り立ちませんので、あくまで真摯に、というだけであって、これ以上はできませんというボーダーもしっかり持っておくことが大切だと思います。
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