不動産投資をしているとどうしても空室期間を経験するものですが、お部屋が空室となっていると気が気ではないですよね。
そもそも空室期間というのは平均はどれくらいなのでしょうか？
そして空室を埋めるために、どのようなことを考え、対策をしていかなくてはいけないのでしょうか？
今回は空室期間について掘り下げていきたいと思います。
繁忙期であれば1ヶ月程度で決まることも多い
不動産業界には繁忙期があります。
はやり一番忙しいのは新年度が始まる少し前のあたりでしょう。人の移動が多いですからね。
2月〜3月あたりが一番の繁忙期と言われています。
この頃に不動産業者の方にぜひお部屋を紹介してもらえるよう、できればこの繁忙期の少し前、1月あたりに挨拶回りに行くと良いのではないかと思います。
不動産業者の方も人間ですから、「最近喋ったオーナー」のことは思い出してくれやすいでしょう。
繁忙期前に不動産業者の方と話して、トレンドなどもキャッチできるといいかもしれませんね。
いつ募集を行うかによっても空室期間というのは差が出てくるものです。
新年度もそうですが、転職がある時期である8月9月あたりも少し忙しくなります。このあたりも狙い目と言えるでしょう。
1ヶ月で決まる物件というのは相当早い物件で、もっと長く空室が続いて気を揉むお部屋もたくさんあります。
1年空いてしまうとかなり空いてしまった感
区分所有、1棟ものの単身者向けアパート、ファミリー向けの戸建て物件といろいろ扱ってきて思うのは、そんなに簡単に空室が決まるものではない、ということです。
特に築古の中古物件はプレミア感はありませんから、空室を埋めるのに苦労することもあります。
やっと決まったファミリー物件が、1年も経たないうちに離婚が理由で退去になってしまう、ということもありますね。
ファミリーだと平均居住年数は約6年とも言われていますから、ファミリーが決まったらしばらくは安心、なんて思っていたのですがそう簡単にもいきません。
さすがに1年空いてしまうと、繁忙期も乗り越えて物件が埋まらない、ということになりますので、
かなり空いてしまっている物件、という感じが出てきます。
こういった物件は何かしら募集条件を変えたり、設備などを見直してみる必要がありますね。
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空室対策として考えるべきこと
空室が少し長くなってくると、入居者募集を行ってくれている管理会社からはすぐに「家賃を下げないと」と言われると思います。
しかし、家賃を下げるのは最終手段だと思ってください。もちろん家賃相場を把握した上で決めている家賃であれば、の話です。
あまりにも家賃が相場とかけ離れすぎているというわけではないのであれば、家賃を下げるのは最後に検討すべきことです。
家賃を下げるということは利回りが下がるということ。当初想定していた利回りで運用ができないのであれば、その投資は失敗ということになってしまいます。
家賃を下げるのにも、利回りやキャッシュフローの計算をしなおして、どこまで下げて良いのか、ということを把握してからです。
ここでは家賃を下げる前に検討したいことを解説したいと思います。
募集を見直してみる
まずは自分がお部屋を探している立場だと仮定してみて、自分のお部屋がきちんとお部屋を探している人にリーチできているか、ということを調べてみます。
賃貸ポータルサイトで条件を入力して本当に自分の所有している物件が出てくるか、検索した時に上位の方に表示されているか、ということを調べてみてください。
賃貸ポータルサイトには条件を絞り込むスクリーニング機能があります。その条件の絞り込みで物件があまり表示されなくなってしまっているケースもありますので、それらの条件に合わせて設備を増やしたり、どうにか改善することができる点がないか考えてみましょう。
また入居付けを行ってくれている不動産屋さんにも出向いてみて、自分の物件が掲示されているかどうかも確認してみましょう。
より幅広く対象者を増やすために、外国人や生活保護受給者の受け入れなどを考えてみるのも良いかもしれません。
営業の方と話してみて改善点を見つける
実際に入居を検討している人と話をしているのは営業の方です。
営業の方とはなるべく密にコミュニケーションをとって、
- どれくらいの数の問い合わせが入っているのか
- 内見はどれくらい来ているのか
- 内見が決まらない理由について、入居検討者が何が足りないと言っていたか
ということを聞いてみましょう。
こういうところから、もし改善できるところがあるのであればそれに対応していくと良いでしょう。
また、営業の方とこういう話をすることによって「きちんと熱量を持って取り組んでいるオーナー」と思ってもらえるという利点もあります。
頑張らないオーナーと頑張るオーナーだったら誰だって頑張るオーナーを応援してくれるものです。
だからこそ、熱量を持って取り組むということはとても大切なことなのです。
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