収益物件を手に入れて「さぁ賃貸に出すぞ」となった時にオーナーが一番悩むのは家賃設定です。
収益を優先させて家賃を高くしてしまうという入居付かが難しくなりますし、逆に安すぎても入居者の質が落ちてしまったり、収益性が下がってしまいます。
家賃を設定する上で一番大切なのは家賃相場を調べること。
周辺の競合物件の家賃などを調べて適切な家賃設定をしたいですよね。
では家賃相場はどのように調べたら良いのでしょうか？
実際に賃貸経営をしているオーナーが家賃相場を調べる時の調べ方を解説していきたいと思います。
賃貸募集ポータルサイトで検索する
SUUMOやホームズといった不動産賃貸のポータルサイトを使えば、エリアごとの賃貸相場を調べることができます。
個人的にはホームズの方が家賃相場は調べやすいと思っています。
試しに東京の賃貸相場を調べてみましょう。
東京をクリックしてみると、
こんな感じで区ごとに家賃相場が出てきます。
港区がすごい高いですね。試しにクリックしてみましょう。
こんな感じで間取りごとに家賃相場が出てきます。高いですね！笑
やはり間取りごとで見られるようになっていないと家賃相場は大きく内容が異なってくるので、ホームズは見やすいかな、と思います。
ただ、この家賃相場は現在成約していない募集している物件の家賃設定の平均なので、実際の成約家賃とは少し開きがあると思った方がいいと思います。
体感ではありますが、ここに出ている家賃に対して×0.9くらいが、実際の家賃相場かなと感じます。
あくまで参考程度に調べておく、という気持ちで良いのではないでしょうか。
関連記事：不動産投資ではどんな間取りが人気なの？
レントロールを読み解く
物件を購入する時に、中古であればレントロールを見せてもらうことができるはずです。
レントロールとは、これまでどのような人がどの家賃設定でいつから入居しているか、ということが書かれたものになります。
- どういった属性の人が入居しているのか
- いつ入居したのか
- 家賃はいくらなのか
ということを読み解くことができるので、不動産を購入する時は必ずチェックしたい資料の一つです。
これを見れば、今までどのような家賃設定でやってきているのか、ということがわかります。
入居者によって結構家賃が異なっている場合もあり、中には長く住んでいるからということで家賃の減額交渉が入っている場合などもあります。
関連記事：レントロールとは？不動産購入のときにチェックするポイント
実際に賃貸物件を探す
実際に賃貸物件を自分が引っ越してみるつもりで探してみる、というのもおすすめです。
不動産オーナーをやっていると、どうしても賃貸物件を自分で探す、という機会があまりないかもしれませんが、
入居希望者がどういう動線で物件に辿り着くのか、ということは知っておいた方が良いです。
自分の物件がどれくらい見つけやすいか、ということも調べることができるので、SUUMOやホームズで物件を掲載しているのであれば、実際に条件を入力して自分の物件にたどりつけるかどうか、ということを試してみましょう。
上記に挙げたようなポータルサイトではスクリーニング機能がついており、どのような条件で物件を探している人が自分の物件にたどりつくのか、ということもわかると思います。
当てはまるスクリーニング条件をいくつか選択した上で、一緒に出てくる条件が似ている競合物件も探すことができます。
入居検討者にはそれらの物件が一緒に提案される、ということを理解しておきましょう。
競合となる物件と見比べてみて、「この物件の中で自分の物件が選ばれるにはどうしたらいいか？」ということを考えていきます。
家賃が安ければいいということではありません。家賃が多少高くてもオートロックの物件がいい、といったような形で、家賃以外の部分でも左右される要因はあります。
個人的な意見ですが、物件にウォシュレットがついている方が魅力的だなと思ってしまいます。
関連記事：収益物件に無電源ウォシュレットを設置してみました！
実際の家賃相場を左右する要因
実際の家賃相場を左右する要因としては以下のようなものが挙げられます。
- 都心からの距離
- 最寄駅からの距離
- 利便性…最寄駅に複数路線あるか、急行が停車するか、などのアクセス
- 築年数
- 設備
- 建物の構造
- 広さ
- 取引時期…引っ越しが多い時期は高くなる傾向にあります
これらの要因が近い物件を見て、家賃設定を見てみるといいでしょう。
入居者のほとんどはインターネットで物件をある程度検索し、絞り込んでから内見をするので、その絞り込みでとりあえずピックアップ物件に入れるようにはなりたいですよね。
関連記事：オーナーが今すぐできる空室対策！入居者は何を求めてる？
不動産業者にヒアリング
あとは入居付けをしてくれている不動産業者にもヒアリングしてみて、家賃がどれくらいならいけそうか、ということを聞いてみるといいと思います。
ただ不動産業者としては、なるべく早く入居が決まった方がいいので、「もう少し下げた方がいい」という提案はすぐにされてしまうところがあります。
そこの塩梅は難しいところですが、管理会社の言うままに設定してしまうと収益性が落ちてしまうので要注意です。