- 不動産を相続したけれど、建物が古すぎるので建て直してアパート経営を始めたい
- 余っている土地にアパートを建てて収益化したい
というような方のために、今回はアパートの建設費について、坪単価で考える場合の費用相場をまとめておきたいと思います。
例えば上記のような状況でなくても、この費用相場の感覚値があるだけで、土地を購入するかどうかの目安になったり、物件を購入するときも価格を調べる際に役立つことがあるでしょう。
アパート構造別、建設費の坪単価費用相場
構造によって建設費の費用相場には違いが出てきます。
大まかな構造別の建設費用相場は、坪単価で見ると以下のようになります。
- 木造…坪77～97万円
- 鉄骨造…坪84～104万円
- 鉄筋コンクリート造…坪92～120万円
坪単価で見ても費用相場に幅があるのは、どのような仕様・設備にするかによって金額に違いが出てくるからです。
高級アパートにして、ターゲット層を限定的にしたい場合は別ですが、なるべく安くアパートを建設して収益化したいのであれば、上記に挙げた幅の最低価格で考えて良いでしょう。
ちなみに構造別にどのような特徴があるのかも以下にまとめました。
- 木造…費用を安くおさえられる変わりに、耐用年数が短く、老朽化も早い
- 鉄骨造…安価な割に丈夫だが、火災など熱に弱く、断熱対策が必要
- RC造…耐震・耐火性に優れているが建築費用が高く、地盤改良が必要な土地もある
- SRC造…耐久・耐火・耐震性が高く遮音性や気密性も高いが、建築費用が高額で、地盤改良が必要なことが多い
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土地の大きさからアパート建設費用をおおまかに計算する
土地の大きさが分かれば、アパートの建設費用を大まかに計算することができます。
ただ、単純に土地の大きさに上記で紹介した坪あたりのアパート建設費用相場をかければ良いということではありません。
土地には容積率（ようせきりつ）と言って、どれだけの割合で建物が建てられるのか、という数字が決められています。
この容積率は土地に設定されている用途地域によって決められます。
用途地域ごとの容積率については以下の様になっています。
| 用途地域 | 容積率（%） |
| 第1種低層住居専用地域 | 50 , 60 , 80 , 100 , 150 , 200 |
| 第2種低層住居専用地域 | |
| 第1種中高層住居専用地域 | 100 , 150 , 200 , 300 |
| 第2種中高層住居専用地域 | |
| 第1種住居専用地域 | 200 , 300 , 400 |
| 第2種住居専用地域 | |
| 準住居地域 | |
| 近隣商業地域 | |
| 商業地域 | 200 , 300 , 400 , 500 , 600 , 700 , 800 , 900 , 1000 |
| 準工業地域 | 200 , 300 , 400 |
| 工業地域 |
角地や全面道路の幅員、道路の角度、道路に接する長さが一定条件揃えば建ぺい率を10%加算することも可能ですが、細かい規定は市町村により異なりますので、上記の表と照らし合わせてみて、ざっくり計算するような形で良いと思います。
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地域によっても建築費用相場は異なる
建築費用の相場は地域によっても異なってきます。
地域によって人件費の違いがあるというのと、建物が密集していることにより、建物を建てる難易度が上がる、というのが主な理由となります。
国土交通省が発表している建築着工統計調査によると、地域と構造別の建築費用坪単価は以下のようになっています。
| 地域 | 木造 | 鉄骨造 | RC造 |
| 東京 | 59万円 | 123万円 | 117万円 |
| 神奈川 | 55万円 | 91万円 | 100万円 |
| 大阪 | 53万円 | 79万円 | 85万円 |
| 愛知 | 58万円 | 67万円 | 83万円 |
| 福岡 | 54万円 | 69万円 | 77万円 |
| 北海道 | 57万円 | 72万円 | 89万円 |
こうして見てみると地域によってもかなり建築費用の相場が異なることがわかると思います。
土地の形や周囲にどれくらいの近さで建物が建っているか、といった要因で、費用が変わってきますので注意が必要です。
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その他何建築費用に影響を与えるもの
構造やエリア以外で建築費用に影響を与えるものは以下のようなものです。
- 間取り
- 建物の形状
- 階数
それぞれ見ていきましょう。
間取り
1Kや1DKといった、狭くてシンプルなお部屋の方が坪単価は高くなります。
というのも、建物に対して小さいお部屋がたくさんあるほうが、建具なども多く必要になりますので費用が高くなるんですね。
もちろんその分部屋数を増やすことができるので、利回りを上げることが可能です。
建物の形状
建物全体を見た時に、立方体や直方体になるような、シンプルな作りの建物の方が簡単に建築することができます。
土地の形によって、こういった形にできるかどうかが変わりますが、旗竿地など、建物の形状がいびつなものは建築費も高くなってしまいます。
階数
階数が多くなればそれだけ坪単価で考えた時の建築費は高くなります。
ただ階数が多い方がそれだけお部屋の数を増やせるので、収益性も高くなると言えるでしょう。
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