不動産投資をする時に中古物件と新築物件、どちらを選べばいいのでしょうか？
日本では新築物件の価値が高く、個人が住宅として購入する物件も新築が多いですよね。
これは戦後に圧倒的に家不足の状態が続き、国をあげて国民に住宅を供給しようとする動きが活発だった名残とも言われています。
海外では物件のほとんどが中古で、それが当たり前です。
日本は地震大国というものもあって新築信仰が強いのもあるでしょう。
不動産投資として見たときは中古物件と新築物件、どちらが良いのでしょうか？
初期投資で考える
初期投資で考えると、実は中古物件よりも新築物件の方が安く抑えられる可能性が高いです。
物件を購入する値段としては新築の方が「新築というブランド」がどうしてもあるので、その分高くはなってしまいますが、
中古物件に比べると新築物件の方がローンの活用はしやすいんですね。
なぜかというと、ローンというのはその物件の評価自体が結構影響してくるからです。
将来的に家賃収入が見込める評価の高い新築物件なのであれば、物件価格の100%の融資を受けられる場合があるんですね。
対して中古物件だと、築年数が経過すればするほど物件の評価額も下がってしまい、評価の良い物件であっても融資額は70%が上限です。
ある程度まとまった自己資金がないと始められないのが中古物件への不動産投資ですね。
関連記事：不動産投資を自己資金ゼロで始められる！が危険な理由
利回りで考える
利回りで考えた場合は圧倒的に新築よりも中古の方が高いです。
特に地方の物件の場合は利回りが高い中古物件がまだまだあります。
もちろん利回りはあくまで想定でしかなく、お部屋が埋まらないことには回収できないのでリスクもありますが、
それでも可能性で言えば中古物件の方が利回りが高いので収益性も高くなります。
規模を大きくしていきたいと考えているなら特に新築よりも中古の方がチャレンジできると言えるでしょう。
関連記事：不動産投資の利回りの最低ラインはどうやって判断する？
修繕リスクで考える
新築の場合は大規模な修繕をしなくてはいけないのはずっと後のことになりますが、
中古の場合は大きな修繕が必要になってくる可能性はあります。
とはいえ、中古物件は修繕履歴などを見ることができますし、物件を実際に見てみて、修繕履歴と照らし合わせ
今後の修繕の計画を考えた上で購入することができます。
中古物件でもきちんと修繕してある物件はありますし、意外と「最近修繕をしたばっかり」というようなものもあるものです。
中古物件だからといって絶対に修繕費用がたくさんかかってくるというわけではないので、
物件の修繕履歴をしっかりと見て選べば良いと思います。
関連記事：中古物件が出る時期ってあるの？どんなタイミングが買い時？
資産価値で考える
資産価値で考えた時に考えなくてはいけないのが一戸あたりの土地の広さです。
戸建なのかアパートなのかマンションなのか、というところで変わってきますが、明確に言えるのは「建物は経年とともに価値がなくなっていく」ということです。
ですが土地の価値はなくなりません。
その地域の相場は変動するので、土地の値段が変化することもありますが、
土地の価値が全くのゼロになってしまうということはほぼあり得ないので、土地を基準に価値を考えると良いでしょう。
新築物件は一度購入してしまえば中古物件と同じ評価になってしまいます。
新築で購入しても売却する時は中古物件になる、ということです。
そう考えると、新築というのは物件の価値に対して付加価値が付いているものにはなるので
購入すれば消えてしまう「新築」というブランドにお金を払うような形にはなるんですよね。
こういった見方をすると中古物件で土地の広さがしっかりある物件はお買い得だと思います。
空室率で考える
新築と中古では、やはり新築の方がお部屋は埋まりやすい傾向にあります。
とはいえ、中古でもすでに満室で売りに出されているような物件も中にはあるものです。
新築の方が設備などが新しいため、人気はでやすいものの、
中長期的な投資を考えるのであれば、その地域の賃貸需要が今後も続くのかどうか、その地域は暮らしやすい場所なのかどうか、といったようなことを考えて投資しなくてはいけません。
いくら新築で綺麗なお部屋で、設備も最新だと言っても、そこに賃貸需要がなければ空室になってしまいます。
新築に投資をするのであれば、今後その地域がどうなっていくのかということをきちんと予測するために土地に詳しくならなくてはいけないですし、
中古に投資をするのであれば類似物件を探して空室率などを見て判断するようにした方が良いでしょう。
関連記事：不動産投資の空室リスクを回避するために行うべき3つのこと
新築か中古か、というのはしばしば話題にあがりますが、新築は購入の時しか新築ではなく、
売却する時には中古になってしまう、ということを考えると、新築である優位性というのはそこまでないのかな、とも思います。