不動産投資を行う際にアパートローンを組もうと思っている人は多いと思います。
近年このアパートローンも審査が厳しくなり、なかなか融資を引くことができない、という話も多くなりました。
今回はアパートローンについて解説してみたいと思います。
アパートローンとは
アパートローンとは自宅以外に賃貸用のマンションやアパート、店舗や事務所などの不動産を目的としたローのことを指します。
自分が住むために買う物件に対するローンである住宅ローンとは違って、賃貸用不動産の建設家購入のために使うことができるローンです。
収益不動産専用のローン商品と言えます。
アパートローンも種類はたくさんあって、返済期間や融資額、自己資金の割合や金利など融資条件は様々となっています。
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アパートローン2つの評価方法
アパートローンの評価は
- 個人の属性評価
- 不動産の担保評価
の二つの軸で行われます。
個人の属性評価
個人の属性とは
- 年収
- 勤務先
- 勤続年数
- 金融資産
- 借金の有無と金額
- 年齢
- 保有不動産の状況
などがあります。
個人としてキャッシュフローと資産がどのような状況なのか、ということを評価されます。
金融機関はお金を貸すわけですから、貸したお金がきちんと帰ってくるか、返済能力がある人なのかどうかということを判断するのです。
年収については中小企業よりも一部上場企業のような大企業に勤めている方が評価が良くなります。
一般的に言って中小企業よりも、やはり大企業の方が会社がつぶれにくいからです。
勤続年数は非常に大きなポイントとなります。
勤続年数は長ければ長いほど良いでしょう。
転職を繰り返していると収入が不安定と思われてしまいます。
不動産の担保評価
金融機関が担保として取得した不動産を差し押さえて再販した時に、いくらで売れるかということを計算して出すのが担保評価額です。
この担保評価額の60%から90%が融資の上限となります。
金融機関の種類
アパートローンをクム金融機関にも色々な種類があります。
- メガバンク
- 地方銀行
- 信用金庫
- ノンバンク
- 日本政策金融公庫、商工中金
など。
メガバンクはやはり融資基準が厳しく審査にも時間がかかります。
個人の年収や自己資金など属性のハードルも高く、年収1000万円前後かつ自己資金が数千万円ないと融資審査の際に上がることもできません。
確かに地方銀行や信用金庫に比べると金利は低いのですが、なかなか個人でメガバンクと取引をするのは難しいといえるでしょう。
どのような金融機関が自分に向いているのかということも、それぞれの金融機関の特徴を把握した上で考えた方が良いと思います。
できるだけ多くの金融機関で審査を受けることによって条件の良い金融機関を選ぶと良いでしょう。
アパートローン申請の流れ
アパートローン申請の流れですが大まかに言うと
- 物件探し・書類作成
- アパートローン仮審査
- 物件の契約
- アパートローン本審査
- 金銭消費賃貸契約
- 決済
というような流れになります。
全体を通して約1ヶ月半から3ヶ月くらいだと思っておくと良いでしょう。
アパートローン申請のために必要な書類を事前に準備しておくと、融資担当者も心象も良くなります。
アパートローン審査に必要な書類は以下の通りです。
- 運転免許証のコピー
- 健康保険証のコピー
- 源泉徴収票3期分
- 確定申告書があれば3期分
- 保有資産の一覧
- 保有資産の残高証明書や通帳の最終ページ
- 返済予定表
- （家系図）
- 住民票3枚ほど
- 印鑑証明書枚ほど
- 納税証明書3期
- 給与明細直近3ヶ月分
これらの書類は取得に時間がかかるものもあるので、物件探すと並行して準備しておくと良いでしょう。
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アパートローンが出やすい人
ではアパートローンが出やすい人はどのような人なのかということを紹介してみたいと思います。
- 1棟所有の場合は理想的には年収700万円以上、区分所有の場合であれば年収500万円以上が審査対象
- 物件価格の30%ぐらいの預貯金もしくは金融資産がある
- 既存の借金が少ない、もしくは直前の借金が少ない
- 勤務先が一流企業
- 勤続年数が長い（審査対象は3年以上）
- 年齢が80歳以下で若い
- 有資格者だったり、専門性の高い職業についている
- 家族の連帯保証人がついている
などといった人です。
条件によっては審査することすらできない場合もあります。
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評価を高めるための方法
アパートローンの審査をする時に個人の属性を高めるためにいくつかの方法があります。
まず一つ目にクレジットカードの枚数を減らすという方法です。
クレジットカードにはキャッシング枠があるためこの枠が多くなると借り入れ可能性が少なくなる可能性があります。
また借り入れなどをなるべく少なくし返済の延滞はしないようにしましょう。
延滞事故は個人信用情報のデータとして5年残ることになります。
クレジットカードの支払日が遅れてしまうなどといったことも、信用に傷がつくことになるのでやめましょう。
さらに融資担当者との相性もあります。
担当者と円滑なコミュニケーションを取ることができると融資を進めやすくなったりもするので、担当者が合うかどうかというのも大切な要素です。